서울남부지방법원 2025타경12007. 양천구 신월동 183-19의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 세멘블럭조 세멘와즙 단층 주택으로 이용 중이며, 토지는 91.6㎡, 지목은 대입니다. 현재 소유자는 유월자이고, 2012.05.30. 설정된 중앙농업협동조합 근저당권 118,800,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 이영근 근저당, 카드사 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 점유자는 유호식입니다. 전입일은 2025.04.25.로 말소기준권리인 2012.05.30.보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 현재 자료의 판정대로 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원문 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 183-19 · 서울특별시 양천구 가로공원로60길 24-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 세멘블럭조 세멘와즙 단층 · 외벽 벽돌 쌓기 마감 등 · 새시 창호 |
| 토지 | 91.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유월자 |
| 감정가 / 최저가 | 409,773,000원 / 409,773,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 124,575,289원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.05.30. 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 후순위인 2020.11.30. 이영근 근저당권, 2025.03.18. 케이비국민카드 가압류, 2025.05.14. 국세 압류, 2025.09.11. 임의경매개시결정, 2025.11.19. 서울보증보험 가압류, 2026.07.21. 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 한일은행·한빛은행·조균호·독립문새마을금고·이상숙 관련 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유호식 | 2025.04.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유호식의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 점유자의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 현재 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 현재 실질취득은 최저가와 동일
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 409,773,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 409,773,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 327,818,400원, 2회 유찰 시에는 262,254,720원입니다.
다만 이 사건은 확인 가능한 실거래 비교값 없이 감정가와 유찰 시나리오 중심으로 가격을 판단해야 합니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없고, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 만큼 개별 토지·건물 가치와 이용상태를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 409,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,497,730원 |
| 중앙농업협동조합 근저당 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 이영근 근저당 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 18,553,422원 | 18,553,422원 |
| 서울보증보험 가압류 | 10,337,714원 | 10,337,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,584,134원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 291,691,136원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 111,584,134원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 양서중학교 서측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·주상용건물·아파트 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기준시점 현재 주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐고, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 91.6㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,357,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중 사항이 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유호식은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유 범위와 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가서에서 위치·구조·평가액과 실제 현황을 대조하세요.
- 세금 배당. 은평세무서장·강서세무서장 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 미반영되어 있으므로 실제 배당순위와 금액 변동 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 409,773,000원이 곧 실질취득액입니다. 비교 가능한 실거래·인근 토지 및 주택 거래를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지이용 제한. 공항소음·비행안전·정비사업·도시관리계획 관련 제한이 기재되어 있으므로 증축·신축·정비사업 활용을 생각한다면 관련 행정 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.05.30. 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 2025.04.25. 전입으로 대항력이 없어, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 409,773,000원이고, 확인된 실거래 기준 없이 이 금액 자체를 싸다고 평가할 수는 없습니다. 게다가 단독주택과 토지에 제시외 건물까지 일괄매각되는 구조이므로, 감정평가의 세부 배분과 실제 이용상태, 토지이용 규제를 함께 봐야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 물건 자체의 활용성을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.
