서울남부지방법원 2025타경13392. 구로동 비즈트위트레인보우 20층 건물의 19층 1924호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 박해주는 2021년 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.07.28. 구로세무서장 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 강서세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가장 중요한 쟁점은 135,000,000원짜리 한국토지주택공사 임차권입니다. 전입일은 2023.04.10., 확정일자는 2023.03.20.로 말소기준보다 앞서 있어 형식상 대항력과 우선변제권이 있습니다. 신건 배당계산만 보면 23,396,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 한국토지주택공사는 이상호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이고, 매각물건명세서에는 그 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 매각에서는 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 조건부 인수 0

말소기준은 2023.07.28. 국(구로세무서장) 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 등기일 자체는 2024.12.05.이지만, 임대차계약일 2023.03.17., 확정일자 2023.03.20., 주민등록일자 2023.04.10.으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 권리는 실제 별도 임차인의 추가 보증금이 아니라 이상호 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계이므로 135,000,000원을 이상호와 별도로 중복 계산하면 안 됩니다.

실제 임차인은 이상호 1명입니다. 한국토지주택공사는 이상호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 1.14억은 최근 거래대보다 높다

비즈트위트레인보우는 130세대, 2012.06.05. 준공이며 비교 대상 면적은 19.51㎡입니다. 최근 12개월 거래 10건의 평균은 104,250,000원입니다. 전체 12건 평균 102,958,333원보다도 최근 평균이 높아 최근 흐름은 +8.0%이지만, 현재 최저가 114,000,000원은 그 최근 평균보다 여전히 9.4% 높습니다.

전체 표본의 거래 범위는 90,000,000원~116,000,000원이며, 최신 거래는 2026.09. 93,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 104,250,000원보다 높고 최신 거래보다도 21,000,000원 높습니다. 권리 인수액이 조건부로 0원이 되더라도 실질취득가 114,000,000원 자체가 최근 시세 이상이라는 점은 변하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 임차보증금 미배당액은 23,396,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 승계인 서울보증보험 주식회사 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로고등학교 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층으로, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 24m, 북동측 약 7m 포장도로를 통해 출입합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 8,975,000원/㎡, 토지면적 1,609.1㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
• 거래. 최근 12건 거래가는 90,000,000원~116,000,000원으로 형성되어 있고 최근 12개월 평균은 104,250,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 이상호 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 1명과 별도로 135,000,000원을 더하지 않습니다.
• 이상호 점유관계 확인. 전입은 2025.10.14.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 미상인 만큼 현장 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액이 달라질 수 있으므로 세액 확인이 필요합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 102,958,333원보다 최근 12개월 평균 104,250,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보고, 최신 거래 93,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.4%로 최근 시세보다 높습니다.
• 원본 대조. 등기부는 2026.10.02. 발급 자료이므로 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 표면적으로는 135,000,000원 임차권 때문에 인수 위험이 커 보이지만, 실제 구조를 분리해서 보면 다릅니다. 실제 임차인은 이상호 1명이고, 한국토지주택공사는 그 보증금의 대위·승계 신고입니다. 배당표에서는 23,396,000원이 미배당되지만, 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 신건이 싸지는 않습니다. 최저가 114,000,000원은 최근 12개월 평균 104,250,000원의 109.4%이고, 최신 거래 93,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름 자체는 +8.0%로 과거 표본보다 상승했지만, 현재 신건 가격은 그 최근 시세보다 이미 높은 수준입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.8회입니다. 이 물건의 핵심은 “주된 권리 인수는 조건부로 해소되지만, 신건 가격에는 메리트가 없다”는 데 있습니다.