서울남부지방법원 2025타경13564. 서울 강서구 화곡동 대신빌라 제4층 제402호 다세대주택입니다. 현 소유자 백주현은 2019.07.11. 이 부동산을 거래가 163,000,000원에 취득했습니다. 이후 김종호가 2021.03.10. 임대차계약을 체결하고 2021.04.09. 주민등록, 2021.04.10. 점유를 시작했으며, 임차보증금은 170,000,000원입니다. 등기사항에는 2021.03.11. 확정일자도 기재돼 있습니다. 2025.04.30.에는 이 보증금을 내용으로 한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이번 경매의 말소기준은 2025.11.12. 강서구 압류입니다. 김종호의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 없어지는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 봐야 합니다. 바로 이 때문에 유찰 뒤 최저가 숫자만 보고 “1.43억, 1.15억으로 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13564 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 156-9 제4층 제402호 · 강서로18길 92-5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 · 제4층 제402호 · 사용승인 2000.03.29. |
| 거래비교 기준 면적 | 48.36㎡ |
| 소유자 | 백주현 (2019.07.11. 거래가 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,276,000원 / 179,276,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 김종호 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김종호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의 임차권자입니다. 전입일 2021.04.09.은 말소기준 2025.11.12.보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 “대항력 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 취지가 명시돼 있습니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 1.70억대
| 회차 | 매각가 가정 | 김종호 배당 | 미배당 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 179,276,000원 | 170,000,000원 | 0원 | 179,276,000원 |
| 1회 유찰 시 | 143,420,800원 | 140,612,909원 | 29,387,091원 | 172,807,891원 |
| 2회 유찰 시 | 114,736,640원 | 112,330,327원 | 57,669,673원 | 172,406,313원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 그래서 1회 유찰 시 화면에 보이는 최저가는 143,420,800원이지만, 미배당 29,387,091원을 합친 실질취득은 172,807,891원입니다. 2회 유찰에서도 최저가는 114,736,640원까지 낮아지지만 미배당 57,669,673원이 생겨 실질취득은 172,406,313원입니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 “1.43억→1.15억으로 싸지는 물건”이 아니라 실질취득이 임차보증금 수준에 수렴하는 물건입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교표본이 맞지 않는다
확인된 거래는 2023.12. 두 건이며, 모두 전용면적 63.6㎡·2층·거래가 230,000,000원입니다. 반면 대상 물건의 거래비교 기준 면적은 48.36㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 230,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 63.6㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.12 | 63.6㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | 63.6㎡ | 2건 | 230,000,000원 |
단순 산술로는 현재 최저가 179,276,000원이 거래표본 230,000,000원의 77.9%입니다. 하지만 거래표본 면적이 대상과 다르므로 이를 근거로 “시세보다 22% 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다. 특히 이 사건은 임차권 인수구조가 있어 유찰 뒤에는 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,309,864원 |
| 1. 경매개시결정 · 김종호 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,966,136원 |
현재 신건 가격 가정에서는 신청채권자 김종호의 170,000,000원 청구가 전액 배당되고 5,966,136원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액 승계 여부를 따로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2000.03.29.입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대 내 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 3,194,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 부합물 및 종물이 소재하며 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부 등 행정사항을 관계기관에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 김종호 채권의 동일성. 임차권자이자 경매신청채권자인 김종호의 170,000,000원 청구가 임차보증금 채권과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 계산. 유찰 회차에서는 낙찰가만 보지 말고 김종호 배당 부족액을 더한 실질취득으로 판단해야 합니다.
- 1회 유찰. 최저가 143,420,800원이더라도 미배당 29,387,091원을 더하면 실질취득은 약 172,807,891원입니다.
- 2회 유찰. 최저가 114,736,640원이더라도 미배당 57,669,673원을 더하면 실질취득은 약 172,406,313원입니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 거래는 63.6㎡이고 대상 비교 기준은 48.36㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 부합물·종물. 이행강제금과 원상회복의무 관련 행정사항을 관계기관에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 신청채권 자료를 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 1.70억대에서 멈춘다”
이 사건은 최저가 자체보다 대항력 임차권과 배당의 연결관계가 중요합니다. 현재 신건 179,276,000원 가정에서는 김종호 청구 170,000,000원이 전액 배당되어 미배당 잔액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터 매각대금이 보증금 아래로 내려가면서 미배당액이 발생하고, 그 잔액을 매수인이 인수한다면 실질취득은 약 1.73억원에서 거의 움직이지 않습니다.
가격만 보면 230,000,000원 거래표본보다 낮지만, 그 거래는 2023.12의 63.6㎡ 표본이고 대상 비교 기준 48.36㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 이 물건을 “시세 대비 77.9%의 저가매물”로 단정해서는 안 됩니다. 현재 회차는 배당 후 임차권 잔액이 실제로 0원이 되는지, 유찰 회차는 미배당 인수액을 포함한 실질취득이 얼마인지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
