서울남부지방법원 2025타경13588. 강서구 화곡동 삼흥하이츠빌라 제나동 4층 402호, 다세대주택으로 방2·욕실·거실·주방·현관 등으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 1992.02.21이고, 대상 면적은 48.87㎡입니다. 현재 소유자는 한성률이며 2020.09.22 매매를 원인으로 2020.11.10 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 100,000,000원입니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 확약입니다. 말소기준은 2022.05.04 국민건강보험공단 압류이고, 한국토지주택공사의 전입·점유는 2020.11.10, 확정일자는 2020.10.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 이 사건에서 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-20 제나동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 48.87㎡ · 방2·욕실·거실·주방·현관 · 지상4층 지하1층 중 4층 |
| 소유자 | 한성률 (2020.11.10 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,659,725원 |
| 말소기준 | 2022.05.04 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2020.10.13, 확정일자 2020.10.16, 주민등록·점유개시일 2020.11.10입니다. 말소기준 2022.05.04보다 선행하므로 대항력 有·우선변제권 有 구조입니다. 이후 2023.07.20 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 신고 권리자 | 대상 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 120,000,000원 | 2020.11.10 | 2020.10.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 서울보증보험 주식회사 승계 · 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 → 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.77억은 최근 거래 1.40억의 126.4%
삼흥하이츠빌라는 18세대, 사용승인일 1992.02.21인 다세대입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026.01 한 건으로 140,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 148,666,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균도 140,000,000원, 최신 거래도 140,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.81㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 45.81㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2021.11 | 45.81㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 148,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 177,000,000원은 확약 적용 후 실질 인수액이 0원이므로 그대로 실질취득가 177,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 126.4%입니다. 따라서 전체 평균 148,666,666원만 기준으로 할인처럼 보아서는 안 되고, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 125,000,000원 | 53,722,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 128,659,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 177,000,000원에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 총액 253,659,725원 중 일반 채권자 예상배당은 53,722,000원이며 미배당액은 199,937,725원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 9,105,920원 | 0원 |
2회 유찰 시 일반적인 대항력 계산상 미배당 보증금 9,105,920원이 매수인 인수로 잡히지만, 이 사건은 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 다세대주택으로 방2·욕실·거실·주방·현관 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트·연와조, 슬래브위 기와지붕의 지상4층 지하1층 건물이며 사용승인일은 1992.02.21입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 남측 인근에 위치하고, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 393.0㎡, 공시지가는 3,144,000원/㎡입니다. 지형은 완경사, 형상은 세로장방, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 삼흥하이츠빌라는 18세대이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 140,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 148,666,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.5%이므로 과거 158,000,000원 거래를 현재 가격의 주된 근거로 삼는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 현재 회차 가격. 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.4%입니다. 권리가 정리된다는 이유와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 유찰 시 인수 계산. 2회 유찰 시 일반 계산상 미배당 보증금 9,105,920원이 생기지만, 이 사건은 확약 적용으로 실질 인수 0원이라는 점을 매각조건과 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 최근 시세 이상”
이 사건의 복잡한 지점은 대항력 있는 임차권입니다. 한국토지주택공사의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서지만, 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소됩니다.
그러나 현재 가격은 별개입니다. 실질취득가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 140,000,000원의 126.4%이고, 최근 거래 추세도 -8.5%입니다. 18세대 다세대에서 확인되는 거래 표본도 3건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 “대항력 때문에 인수되는 물건”이 아니라 “확약으로 인수는 해소됐지만 현 회차 가격이 최근 시세보다 높은 물건”으로 정리하는 것이 정확합니다.
