서울남부지방법원 2025타경13818. 서울 강서구 마곡동 ‘마곡센트럴대방디엠시티오피스텔’ 제9층 제에이-901호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 현 소유자는 문선영입니다. 2023.09.14 설정된 류영호의 근저당권 400,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.12.12 임의경매개시결정과 2025.12.18 한국캐피탈 주식회사의 가압류 51,897,038원은 그보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 낙찰자가 승계할 보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건에서 주의할 부분은 권리 인수보다 가격 검증입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 399,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 소유권이전 등기에는 거래가액 385,000,000원이 기재되어 있지만, 이는 2023.01.06 매매를 원인으로 한 소유권 취득 가격이고 현재 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 399,000,000원이 현재 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제9층 제에이-901호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상14층 · 제9층 제에이-901호 |
| 소유자 | 문선영 |
| 소유권 취득 | 2023.03.24 소유권이전 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 382,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.09.14 접수된 류영호의 근저당권으로 채권최고액은 400,000,000원입니다. 그 이후 등기된 임의경매개시결정과 한국캐피탈 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격·회차 — 신건 399,000,000원, 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 감정가와 같은 399,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 319,200,000원, 2회 유찰 시에는 255,360,000원입니다. 다만 현재 실거래 비교자료가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 399,000,000원 | 392,614,000원 | 59,283,038원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 319,200,000원 | 313,931,200원 | 137,965,838원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 255,360,000원 | 250,984,960원 | 200,912,078원 |
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 2. 근저당 · 류영호 | 400,000,000원 | 392,614,000원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 51,897,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 451,897,038원에 대해 채권자 예상배당은 392,614,000원, 미배당은 59,283,038원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치가 반영되어 있습니다.
사건 신청채권 청구액은 382,000,000원이고, 현재 회차 시나리오의 근저당권 배당 추정액은 392,614,000원이어서 신청채권은 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 1회 유찰 시 배당액 313,931,200원, 2회 유찰 시 250,984,960원으로 내려가면 신청채권 전액에는 미달합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 양천향교역 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트단지·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의성은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 지하5층·지상14층 철근콘크리트 건물의 제9층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 북측·동측 폭 약 30미터, 남측 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 도시철도 9호선 저촉, 도시개발구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 감정 자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.09.14 근저당권 · 류영호 · 채권최고액 400,000,000원이 기준입니다.
- 임차관계 재확인. 현재 자료에는 임차인이 없으므로 인수액 0원으로 계산됩니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교가 없어 399,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 399,000,000원, 1회 유찰 시 319,200,000원, 2회 유찰 시 255,360,000원으로 시나리오가 달라집니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2023.09.14 근저당권 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 399,000,000원에서 채권자는 총 392,614,000원을 배당받고 59,283,038원이 미배당으로 남지만, 이 부족액은 매수인의 승계액으로 계산되지 않습니다.
다만 현재 회차가 신건이고 최저가가 감정가와 같은 399,000,000원인 만큼, 권리의 깔끔함과 가격의 매력을 혼동해서는 안 됩니다. 현재 실거래 비교자료가 없어 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만, 응찰가격의 적정성은 별도로 검증해야 한다”는 점입니다.
