서울남부지방법원 2025타경13904. 금천구 독산동 현우빌딩 제2층 제203호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 과거 관악농업협동조합 근저당 2건은 2024.12.30. 이미 말소됐고, 황인호는 2021.09.07. 전입·확정일자를 갖춘 뒤 2025.11.12. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.12.29. 황인호가 강제경매를 신청했습니다.
매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 876-5 현우빌딩 제2층 제203호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 유영란 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황인호 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
과거 관악농업협동조합 근저당 2건은 2024.12.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2025.11.12. 등기된 을구 4번 주택임차권입니다. 임차인 황인호의 전입일과 확정일자는 모두 2021.09.07.이고 점유개시는 2021.09.04.로, 경매개시결정일인 2025.12.29.보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 처리돼 보증금이 배당에서 부족하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인호 | 건물 전부 · 주거 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 황인호는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 임차권등기상 임차인입니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 안 된다
현재 신건은 최저가 134,000,000원으로 임차보증금 130,000,000원보다 높습니다. 제공된 배당계산에서는 집행비용 2,676,000원을 먼저 공제하고도 임차인에게 보증금 130,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 134,000,000원 | 0원 | 134,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 107,200,000원 | 25,100,800원 | 132,300,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,760,000원 | 46,183,680원 | 131,943,680원 |
1회 유찰 시 최저가는 107,200,000원까지 내려가지만 인수액 25,100,800원이 붙어 실질취득은 132,300,800원입니다. 2회 유찰 시에도 85,760,000원에 인수 46,183,680원을 더하면 131,943,680원입니다. 보증금 130,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 순간, 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 되돌아오는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 황인호 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 황인호 | 130,000,000원 | 1,324,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산에서는 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 황인호가 임차인과 신청채권자로 함께 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 오피스텔이며, 지하1층/지상7층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 7m 도로, 남서측 개인소유 약 3m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득을 분리 계산. 1회 유찰 시 매각가 107,200,000원만 보지 말고 인수 25,100,800원을 합산한 132,300,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서에 대항력 임차인 및 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
- 황인호의 이중 지위 확인. 임차권자이자 경매신청 채권자로 나타나는 만큼 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 회차별 인수액 재계산. 현재 회차는 인수 0원이지만 유찰 시 25,100,800원, 46,183,680원으로 늘어납니다.
- 시세 별도 확인. 동일·유사 오피스텔의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가나 최저가만으로 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 사건은 현재 신건에서만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 그 이유는 권리가 깨끗해서가 아니라 134,000,000원의 매각대금으로 대항력 임차보증금 130,000,000원을 전액 배당할 수 있기 때문입니다. 한 번 유찰돼 107,200,000원으로 내려가면 인수액 25,100,800원이 발생해 실제 부담은 132,300,800원, 두 번 유찰돼도 131,943,680원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 떨어지는 폭만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 시세 자료가 없는 만큼 가격 매력 여부는 단정할 수 없고, 입찰 판단의 중심은 회차별 미배당 보증금과 실질취득액, 그리고 임차인과 신청채권자가 동일인인 관계를 원본 서류로 확인하는 데 있습니다.
