서울남부지방법원 2025타경13921. 서울 강서구 화곡동 ‘양지’ 제12층 제1204호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2022.11.18이고, 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사이한건설이며 2023.10.27 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 금광농업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 문지혜는 임대차계약일 2023.12.03, 점유개시일 2023.12.15, 주민등록일 2023.12.18, 확정일자 2023.12.22이고 보증금은 50,000,000원입니다. 주민등록일과 점유개시일 모두 2023.10.27 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 2025.06.10 설정된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 917-1 양지 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 86-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 13층 건 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사이한건설 |
| 소유권 거래가액 | 479,856,510원 (2023.10.16 매매, 2023.10.27 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문지혜 / 55,373,106원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기 발급일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2023.10.27 을구 1번 금광농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고 공동담보목록 제2023-845호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 문지혜의 주택임차권과 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 특히 임차인의 주민등록일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력 있는 보증금 인수 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문지혜 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2023.12.03 점유 2023.12.15 전입 2023.12.18 확정 2023.12.22 | 50,000,000원 차임 800,000원 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 확정일자 2023.12.22 | 승계 없음 보증기관·대위신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 배당요구일은 2025.06.10이고, 같은 날 임차권등기가 접수됐습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 304,000,000원에서 시작
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 304,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원이며, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 3,284,429,106원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 3,344,377,906원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 194,560,000원 | 191,036,160원 | 3,392,336,946원 | 0원 |
유찰될수록 최저매각가는 낮아지지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 2023년 소유권 거래가액 479,856,510원은 현재 가격 메리트를 판단하는 최신 시세 기준으로 사용하지 않고, 현재 회차는 감정가 100% 신건이라는 사실 자체를 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,056,000원 |
| 2. 근저당 · 금광농업협동조합 | 3,528,000,000원 | 298,944,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 문지혜 | 55,373,106원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,056,000원을 제외한 298,944,000원이 선순위 근저당권에 배당되어 신청채권자 문지혜에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당은 공동담보목록 제2023-845호가 기재돼 있으며, 배당표는 제공된 채권최고액 기준 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층, 사용승인일 2022.11.18. 위생·급배수·개별난방·기계식주차장·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 약 6m 도로에 접하고, 토지는 2필지 일단의 장방형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 문지혜가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 실제 점유 관계를 원본으로 확인하세요.
- 대항력 순서 재확인. 말소기준 2023.10.27, 점유 2023.12.15, 전입 2023.12.18, 확정일자 2023.12.22의 선후관계를 매각물건명세서와 주민등록 자료에 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.10.27 갑구 3-1의 민간임대주택등기에 관해 매각 후 처리와 관련 의무를 원문으로 확인하세요.
- 공동담보. 금광농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2023-845호가 기재돼 있으므로 실제 피담보채무와 다른 담보물의 배당 영향을 확인하세요.
- 등기 변동. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.10.02이고 매각기일은 2026.10.15이므로 그 사이 추가 권리 변동 여부를 확인하세요.
- 배당 추정 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류까지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 관계인·민간임대 등기는 확인”
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 2023.10.27 금광농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 문지혜의 점유·전입·확정일자는 모두 그 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 현재 304,000,000원부터 1회·2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 전부 0원입니다.
다만 이 사건을 ‘아무 확인 없이 들어가도 되는 물건’으로 보기는 어렵습니다. 임차권자 문지혜가 경매신청 채권자와 동일하고, 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 가격 역시 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 단순히 유찰 전 가격만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 관계인 임차의 실체와 민간임대주택등기 처리가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
