서울남부지방법원 2025타경13949. 구로구 오류동 다청림아파트 제2층 제202호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 실거래 비교 대상 전용면적은 36.01㎡입니다. 소유자 김명호는 2014년 6월 16일 거래가 178,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 118,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 오케이저축은행 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 신고는 없습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격이 현재 거래 수준에서 얼마나 매력적인가에 있습니다. 최저가 2.70억은 최근 12개월 평균 2.7125억보다 아주 조금 낮지만, 최신 거래 2.65억보다는 500만원 높고, 최근 거래 추세도 -3.6%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 356 다청림아파트 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 36.01㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 제2층 제202호 · 사용승인 2013.10.17 |
| 소유자 | 김명호 (2014.06.16. 거래가 178,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 12,129,249원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2014년 6월 16일 국민은행 근저당권 118,800,000원이며, 2019년 오케이저축은행 근저당권 105,600,000원과 하나카드·경기신용보증재단·국민행복기금 가압류, 신한카드 및 국민은행의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
다청림(356)은 82세대, 사용승인일 2013년 10월 17일입니다. 실거래 자료 중 최근 12개월 평균은 271,250,000원이고, 최신 거래는 2026년 1월 전용 36.01㎡ 4층 265,000,000원입니다. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.5%로 거의 같은 수준이지만, 최신 거래보다는 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.01㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 36.01㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 38.11㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 38.11㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 271,250,000원 |
전체 12건 평균은 278,083,333원이지만, 과거에는 305,000,000원·295,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 자료가 더 중요합니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 차이는 -3.6%로 하락 방향이며, 신건 2.70억은 최신 거래 2.65억보다 높습니다. 따라서 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,337,574원 | 11,337,574원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 29,682,426원 |
| 5. 경매개시 · 신한카드 주식회사 | 12,129,249원 | 0원 |
| 6. 경매개시 · 주식회사 국민은행 | 12,129,249원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 16,351,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 306,347,948원 중 채권자 예상배당은 265,420,000원, 미배당은 40,927,948원입니다. 집행비용 4,580,000원을 포함하면 매각대금 270,000,000원이 모두 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 40,927,948원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 94,171,948원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 136,767,148원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 데이터상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 신건 2.70억이 최근 거래 수준과 거의 겹치는 반면, 1회 유찰 시 2.16억, 2회 유찰 시 1.728억으로 최저가가 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류남초등학교 북측 인근이며, 주위에 아파트단지·다세대주택·각급학교·근린생활시설·물류창고 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 천왕역 및 1호선 오류동역이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 서해안로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,797,000원/㎡입니다.
- 규제. 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 270,000,000원은 최근 12개월 평균 271,250,000원과 거의 같고 최신 거래 265,000,000원보다는 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.6% 낮습니다. 과거 전체 평균 278,083,333원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2014.06.16 국민은행 근저당권이며, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 임차관계. 임차인 신고는 없고 매수인 인수액은 0원이나, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황 원본은 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있어 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 신건 가격은 시세권
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 측면의 부담이 작습니다. 말소기준 이후 후순위 권리들도 매각으로 소멸 예정입니다. 반면 가격은 완전히 다른 이야기입니다. 신건 최저가 2.70억은 최근 12개월 평균 2.7125억의 99.5%로 사실상 시세권이고, 최신 거래 2.65억보다 500만원 높습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -3.6%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 안전성은 높지만, 신건에서 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않는 구조로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
