🏠 대항력 보증금 1.83억 🛡️ 신건 인수 0원 ⚠️ 1회 유찰 인수 2,604만원 📉 평균 유찰 7.5회
서울남부지방법원 2025타경14052. 양천구 신월동 우진파크빌 제5층 제502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박연주택주식회사이며 2020년 1월 10일 매매를 원인으로 2020년 2월 7일 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2021년 10월 14일 기흥세무서장의 국세 압류입니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 임차인입니다. 박시애는 2020년 1월 10일 임대차계약, 2020년 2월 7일 점유개시, 2020년 4월 28일 확정일자, 2021년 10월 12일 주민등록을 갖췄고, 말소기준인 2021년 10월 14일보다 먼저 전입했습니다. 보증금은 183,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 자료입니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로60길 26-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건 내 제5층 제502호 · 사용승인 2019.08.20 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.02.07 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박시애 / 256,687,935원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 이틀 빠른 임차인
말소기준은 2021.10.14 국세 압류입니다. 이후의 서울특별시·구로구·강서구·양천구 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2022.03.02 설정된 김정자 근저당권 50,000,000원은 2022.05.27 해지로 이미 말소됐고, 2022.12.02의 종전 강제경매개시결정도 2024.07.11 취소기각결정에 따라 2024.07.23 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박시애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.12 | 183,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
| 유승헌 | 미상 | 2025.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유승헌은 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 임대차 내용은 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 유찰 시 가격 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.86억
이 물건은 실거래 비교자료가 없어 감정가 2억원이 시장가격보다 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다. 대신 대항력 임차보증금 때문에 유찰 뒤의 실질취득 구조는 분명합니다. 보증금이 낙찰가를 넘기 시작하면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 승계액이 늘어납니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 26,040,000원 | 186,040,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 57,592,000원 | 185,592,000원 |
단지 경매 통계도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 우진파크빌(195-31)의 제공 통계상 평균 유찰 횟수는 7.5회, 낙찰률은 0%이며 최근 낙찰가 자료도 없습니다. 실거래 시세도 제공되지 않았으므로 현재 2억원이나 유찰 후 약 1억8,600만원 수준의 실질취득을 두고 ‘저렴하다’고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 박시애 보증금 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 박시애 | 256,687,935원 | 13,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 2억원 가정 배당모델에서는 임차보증금 183,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건이 있고, 당해세가 우선 차감되는 경우 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 박시애의 보증금이 실제 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2019.08.20 사용승인. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 2,079,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규제. 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 지표. 우진파크빌(195-31) 제공 경매 통계상 평균 유찰 7.5회, 낙찰률 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 박시애 보증금 183,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목·법정기일·당해세 해당 여부와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 최저가 160,000,000원은 인수 26,040,000원을 합치면 실질취득 186,040,000원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 128,000,000원까지 내려가도 인수 57,592,000원을 합치면 실질취득은 185,592,000원입니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인 박시애와 신청채권자 박시애가 동일하므로 임차보증금과 청구금액 256,687,935원의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 유승헌은 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현황과 실제 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 표본이 없어 감정가나 실질취득가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득을 봐야 한다”
이 물건은 신건 2억원 배당모델만 보면 박시애의 보증금 1억8,300만원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 최저가는 1억6,000만원으로 내려가지만 보증금 미배당 2,604만원을 떠안아 실질취득은 1억8,604만원, 2회 유찰 시에도 1억8,559만2,000원입니다. 표시 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형 구조입니다.
여기에 국세·지방세 압류 6건, 임차인과 신청채권자가 동일한 청구 구조, 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유자, 평균 유찰 7.5회·낙찰률 0%의 단지 경매 통계가 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘몇 회 유찰됐는가’가 아니라 ‘세금 우선배당까지 반영한 임차인 최종 미배당액과 실질취득가가 얼마인가’입니다.
