서울남부지방법원 2025타경14148. 구로동 비즈트위트블루 제10층 제1010호, 전용 19.85㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 임승한이고 2022.03.05. 매매를 원인으로 2022.05.04. 소유권을 취득했으며 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2024.11.20. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 종전 우리은행 근저당은 2022.05.06. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 여기에는 결정적인 매각조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 배당표상 계산되는 16,550,000원은 룰상 인수액이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 해당 승계 관계에만 적용되며, 확약 범위 밖의 별도 임차인이 확인될 경우 그 위험은 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제10층 제1010호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.85㎡ · 지하3층/지상19층 중 10층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 임승한 · 2022.03.05. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 140,721,314원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2012.11.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
2012.12.28. 설정된 우리은행 근저당권 84,000,000원은 2022.05.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.11.20. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐고, 그 임차권의 주민등록일자는 2022.09.06., 점유개시일자는 2022.09.07., 확정일자는 2022.08.12.입니다. 이 사건의 말소기준인 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 권리입니다.
② 임차권·승계 현황
실제 임차인 보증금 합산 대상은 0명으로 보고, 보증기관·승계 관련 신고 1건을 별도로 봅니다. 같은 보증금을 실제 임차인 보증금과 보증기관 승계채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 명의 | 사용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·보증 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거(임차권등기) · 건물전부 | 2022.09.06 | 2022.08.12 | 139,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 관련 |
임차권등기는 2024.11.20., 배당요구도 2024.11.20.로 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 이 주택임차권의 승계인을 서울보증보험 주식회사로 명시하고 있습니다. 승계·보증 성격의 신고는 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 125,000,000원도 최근 시세보다 높다
이 물건은 확약 덕분에 선순위 임차권의 실질 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준은 최저매각가와 동일한 실질취득 125,000,000원입니다. 전체 실거래 12건의 평균은 107,458,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 102,000,000원이고 최근 거래 추세는 -10.2%입니다. 현 실질취득가는 최근 12개월 평균 대비 126.3%이므로 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.85㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 19.85㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 19.85㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 19.85㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 19.85㎡ | 13 | 118,500,000원 |
| 2024.09 | 19.85㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 19.85㎡ | 10 | 104,500,000원 |
| 2024.08 | 18.67㎡ | 12 | 109,500,000원 |
| 2024.07 | 19.85㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 19.85㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 19.85㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 19.85㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 107,458,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.85㎡ | 3건 | 99,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 139,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 140,721,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 16,550,000원으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 승계인 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구금액 140,721,314원은 현 회차 배당에서 0원으로 계산되어 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 16,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 41,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 60,840,000원 | 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 인수액이 증가합니다. 이 사건도 확약을 제외한 계산표에서는 16,550,000원 → 41,200,000원 → 60,840,000원으로 커집니다. 다만 이 사건은 해당 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 권리가 새로 확인된다면 이 결론은 그 권리에는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로고등학교 동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각급학교 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 2·7호선 대림역이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하3층/지상19층 구조입니다.
- 규모. 토지는 704.0㎡이고 업무시설(오피스텔-121실), 공동주택(도시형생활주택 원룸형-105세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 가마산로27길, 남동측 공원로와 접하고 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
- 경매 환금성. 비즈트위트블루 경매 통계상 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 보증기관·승계 관련 신고를 별도의 실제 임차인 보증금처럼 더하면 권리금액이 중복됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 실질취득 125,000,000원은 최근 12개월 평균 99,000,000원의 126.3%입니다. 전체 평균 107,458,333원만 보고 가격 메리트를 판단하면 최근 하락 흐름을 놓칩니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세는 -10.2%이고 최신 거래는 2026.03. 102,000,000원입니다.
- 경매 환금성 확인. 평균 유찰 횟수 2.6회, 매각률 0.0%라는 경매 통계는 출구가격 판단에서 별도로 반영할 지표입니다.
- 위반건축물 표기 확인. 매각물건명세서 비고에 기재된 집합건축물대장 위반건축물 표기의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 일반상업지역, 과밀억제권역, 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내용을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀리지만 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 139,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 125,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수 위험형입니다. 현 회차 배당표도 16,550,000원의 매수인 인수를 계산합니다. 하지만 매각물건명세서에 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그래도 현재 가격이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득은 125,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 102,000,000원, 최근 추세는 -10.2%입니다. 실질취득이 최근 시세의 126.3%인 데다 평균 유찰 2.6회·매각률 0.0%의 경매 통계와 위반건축물 표기까지 함께 확인됩니다. 따라서 이 사건은 ‘선순위 임차권 때문에 비싼 물건’이 아니라 ‘확약으로 인수는 정리됐지만 신건 가격 자체가 최근 시장보다 높은 물건’으로 보는 것이 핵심입니다.
