서울남부지방법원 2025타경14229. 마곡역 동측 인근 지엠지엘스타 1층 109호 근린시설로, 감정평가상 공부 용도는 소매점입니다. 소유자 김승환은 2019.09.11 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,602,071,000원입니다. 같은 날 우리은행 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐으며 이것이 말소기준입니다. 이후 우리은행 근저당, 장일순 근저당, 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 단순하지만, 이 물건은 아파트처럼 실거래 평균으로 신건 가격을 바로 검증할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 15.20억이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 게다가 임대관계가 미상이고 영업 중단 표시가 확인돼, 입찰 전 점유권원과 실제 사용상태를 다시 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-1 지엠지엘스타 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 지하5층 / 지상13층 건물의 제1층 제109호 |
| 소유자 | 김승환 (2019.09.11 소유권이전 · 거래가액 1,602,071,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 1,520,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,037,600,970원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인일 | 2019.02.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.09.11 우리은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 120,000,000원 근저당, 장일순 500,000,000원 근저당, 우리은행 1,200,000,000원 근저당과 강서구·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 영업 중단 표시는 재확인 대상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 현황조사 당시 건물 입구에 ‘글로벌 마곡 부동산’ 표시가 있었고 영업은 중단된 상태였습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 점유자의 보증금·사업자등록·점유개시일 등을 확정할 수 없으며, 대항력도 가능·미상으로 두고 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 15.20억, 싸다고 말할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,520,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 그러나 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,520,000,000원 | 1,502,400,000원 | 1,517,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,216,000,000원 | 1,201,440,000원 | 1,818,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 972,800,000원 | 960,672,000원 | 2,059,328,000원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동할 필요는 없습니다. 다만 시장 시세가 확인되지 않은 만큼 80% 또는 64%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,600,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 장일순 | 500,000,000원 | 182,400,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오 기준 총 채권액 3,020,000,000원, 채권자 배당액 1,502,400,000원, 미배당액 1,517,600,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 마곡역이 위치해 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 제1층 제109호이며 기준시점 공부상 용도는 소매점입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하5층·지상13층입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 각각 광대로변·중로변에 접하고, 토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형입니다.
- 지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 건물에는 위반건축물 표기가 있으나, 감정평가서에는 본건 109호는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 10,990,000원/㎡이며 토지면적은 2,058.2㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. ‘글로벌 마곡 부동산’ 표시와 영업 중단 상태를 현장에서 다시 확인하고 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 보증금·사업자등록·점유개시일 등 상가 대항력 판단자료를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 을구 4번 원문 대조. 1,200,000,000원 근저당이 “1번의 근저당권의 목적물에 추가”로 기재돼 있어 실제 채권 중복 여부와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 1,520,000,000원만으로 적정가를 판단하지 말고 실제 상권·임대 조건과 함께 응찰가를 정해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건물 전체에는 위반건축물 표기가 있으나 109호는 해당 없음으로 평가됐으므로 집합건축물대장 원본에서 해당 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격과 점유는 별도 문제”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.09.11 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 입찰 판단을 어렵게 만드는 부분은 가격과 점유입니다. 신건 최저가는 15.20억이지만 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 현황조사에서는 부동산 영업 표시와 영업 중단 상태가 확인됐으며 임대관계는 미상입니다. 건물 전체 위반건축물 표기도 있으나 본건 109호는 해당 없음으로 평가됐습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 판단 보류, 점유는 확인 필수. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 실제 점유·임대관계와 적정가격을 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
