서울남부지방법원 2026타경3029. 서울 강서구 화곡동 두성골든빌라 제지하층 제비01호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최돌석이며, 2012년 92,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.02.07 설정된 서울축산업협동조합 근저당 102,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 케이비국민카드 가압류 18,318,881원과 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단정해서는 안 됩니다. 현재 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 과거 안상두 명의의 주택임차권은 있었으나 2009.06.04 등기 말소되어 현재 인수 권리로 남아 있지 않습니다. 입찰 전에는 실제 점유자와 전입세대, 임대차관계를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 29-32 제지하층 제비01호 · 화곡로42나길 30-18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 56.92㎡ · 제지하층 제비01호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 신당을 겸하고 있음 |
| 소유자 | 최돌석 (2012.02.09 매매 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 90,268,444원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.07 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2024.08.02 케이비국민카드 가압류와 2026.01.07 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2012년 국민은행 근저당 86,400,000원도 2023.02.08 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본은 1건
두성골든빌라의 최근 12개월 실거래 자료는 2026.05 거래 1건입니다. 거래 면적은 61.01㎡, 2층, 거래가는 220,000,000원입니다. 본건 목표 면적은 56.92㎡이며 시세 자료상 면적 매칭으로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 61.01㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
최저매각가 159,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 72.3%입니다. 금액만 보면 최근 거래보다 61,000,000원 낮습니다. 다만 최근 표본이 1건뿐이고, 그 거래는 2층 61.01㎡인 반면 본건은 지하층 56.92㎡입니다. 게다가 감정평가상 신당을 겸하고 있으므로, 72.3%라는 수치를 동일 조건 물건 대비 확정적인 할인율로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,026,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,318,881원 | 18,318,881원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,655,119원 |
159,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 120,318,881원이 모두 배당되고 소유자 잔여 35,655,119원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 화곡역 5호선이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비01호이며 사용승인일은 1994.06.04입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,664,000원/㎡, 토지면적 265.0㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이지만 감정평가상 신당을 겸하고 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 본건은 제지하층입니다. 현장 방문을 통해 채광·환기·습기 및 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 현재 이용 확인. 감정평가상 신당을 겸하고 있으므로 인도 이후 주거 이용 상태와 내부 구조를 확인하세요.
- 실거래 해석. 최근 12개월 거래는 220,000,000원 1건뿐이고 2층 61.01㎡입니다. 본건 56.92㎡ 지하층과 조건이 같지 않습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 차이는 크지만, 조건 차이도 크다”
등기상 핵심은 단순합니다. 2023년 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 신건 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 실거래 220,000,000원의 72.3%로 숫자상 차이가 큽니다. 다만 비교 실거래는 1건이고 본건은 지하층이며 신당을 겸해 이용 중이고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 현황 확인과 실거래의 직접 비교 가능성입니다.
