서울남부지방법원 2026타경3073. 구로동 한화비즈메트로1차 14층 1405호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사에이핀테크놀러지이고, 2013.04.30. 소유권을 취득한 뒤 2022.09.20. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 465,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
건물 등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 건물 등기 순위보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서가 2010.11.25. 설정된 토지 을구 13·14번 지상권을 명시적으로 인수권리로 적고 있으므로, 낙찰자는 이를 없는 권리처럼 취급할 수 없습니다. 지상권의 구체적 범위·존속기간·지료 등은 원문 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 851 한화비즈메트로1차 제14층 제1405호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로 242 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하3층~지상18층 건물 중 제14층 제1405호 |
| 소유자 | 주식회사에이핀테크놀러지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 496,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 585,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20. 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 465,600,000원 |
| 매수인 인수권리 | 구로동 851 토지 별도등기 을구 13·14번 · 2010.11.25. 제75899호 지상권설정등기 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
건물 등기상 과거 국민은행 근저당권 852,000,000원은 2022.09.20. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 465,600,000원이 말소기준입니다. 이후 2023년 근저당권과 2025~2026년 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금 인수액을 별도로 계상할 근거는 없지만, 실제 점유자·사용관계는 매각 전 현장과 집행기록에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 최저가만으로 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 496,000,000원입니다. 실거래 비교는 해당 없음으로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 이 사건은 토지 별도등기 지상권이 인수되므로 실질취득 구조는 단순한 낙찰가 496,000,000원에서 끝나지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 496,000,000원 | 488,640,000원 | 1,123,909,662원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 396,800,000원 | 390,444,800원 | 1,222,104,862원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 317,440,000원 | 312,195,840원 | 1,300,353,822원 |
유찰되면 매각가는 낮아지지만 후순위 채권의 미배당은 더 커집니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 건물 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸합니다. 매수인 관점에서 별도로 남는 핵심 위험은 토지 지상권 인수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,360,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 465,600,000원 | 465,600,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 23,040,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 314,403,245원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 145,546,417원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,612,549,662원 중 예상 배당액은 488,640,000원, 미배당은 1,123,909,662원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 4번 근저당권 중 41,982,406원은 2026.04.01. 확정채권 일부대위변제로 기술보증기금에 일부 이전된 등기가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 한화비즈메트로1차 제14층 제1405호로서 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 구로동 디지털단지오거리 북동측 인근, 중·소규모 공장·업무시설·단독주택 등이 소재하는 국가산업단지 내 공장지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1·7호선)이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층~지상18층. 위생·급배수·옥내소화전·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 7,435㎡ 공장용지, 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역. 공시지가 6,500,000원/㎡이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 약 10m, 남서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함되고 건축선 저촉이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 을구 13·14번 2010.11.25. 제75899호 지상권의 목적·범위·존속기간·지료 등 실제 부담 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가를 곧바로 실질취득가로 보지 말 것. 496,000,000원은 낙찰대금이고, 인수 지상권의 경제적 영향은 별도로 검토해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·집행관 기록과 실제 사용자를 대조해야 합니다.
- 을구 4번 일부이전 확인. 2026.04.01. 기술보증기금에 41,982,406원이 확정채권 일부대위변제로 이전된 등기가 있으므로 배당권자 구성을 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국 및 구로구 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세액과 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 취득조건 확인. 본건은 공장(지식산업센터) 이용 물건이고 국가산업단지·산업시설구역에 위치하므로 실제 사용·입주 관련 조건을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 채권보다 남는 지상권이 더 중요하다”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.09.20. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기 지상권 2건을 인수권리로 명시한다는 점에서 일반적인 안전형 경매와는 다릅니다.
현재 신건 최저가는 496,000,000원이고 채권자는 이 가격에서도 1,123,909,662원을 배당받지 못합니다. 그렇다고 그 미배당 채권을 매수인이 떠안는 것은 아니지만, 별도로 남는 지상권 때문에 ‘낙찰가 = 최종 취득부담’이라는 계산은 성립하지 않습니다. 가격 메리트를 논하기 전에 토지 을구 13·14번 지상권의 실체를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 후순위 소멸은 확인, 인수 지상권은 미해결. 이 사건의 승부처는 바로 그 차이입니다.
