서울남부지방법원 2026타경3159. 영등포구 양평동2가 스카이시티 제6층 제618호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 유재영은 2022.05.23 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 소유권이나 과거 말소된 근저당이 아니라, 2023.04.25 전입·점유를 갖춘 임차인 장지모의 선순위 대항력입니다.
말소기준권리는 2025.05.16 성동세무서장 관련 갑구 7번 압류입니다. 그런데 장지모의 전입·점유는 2023.04.25, 확정일자는 2023.04.03이고 임차권등기는 2025.05.08로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 대항력 있는 임차인이 있고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제6층 제618호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 / 감정평가상 다세대주택 |
| 소유자 | 유재영 (2022.05.23 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 129,961,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.16 갑구 7번 압류 · 국(처분청 성동세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
과거 하나은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.05.16 압류이고, 이후의 강제경매개시결정과 종로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 장지모는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 주택임차권등기도 2025.05.08 마쳐져 있어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지모 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 126,000,000원 | 2023.04.25 | 2023.04.03 | 2025.05.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 | 13,410,000원 인수 |
장지모는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 126,000,000원을 별도 채권과 중복 합산할 이유가 없고, 이 임차인의 배당 후 잔액이 곧 매수인 인수 위험입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
이 사건은 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 115,000,000원이 보증금 126,000,000원보다 낮아 낙찰대금만 떨어져도 싼 물건이 되는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’인 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 13,410,000원 | 128,410,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 36,056,000원 | 128,056,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 54,124,800원 | 127,724,800원 |
비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않아 실질취득액이 현재 시세보다 저렴한지 여부는 판단하지 않습니다. 따라서 감정가 115,000,000원이나 유찰 후 최저가만 근거로 ‘싸다’, ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 장지모 보증금 | 126,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 129,961,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 115,000,000원 중 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 13,410,000원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 129,961,888원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 영등포구 양평동2가, 문래중학교 북측 인근입니다. 주위에는 소규모아파트와 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제6층 제618호입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 7,391,000원/㎡, 토지면적은 1,591㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 존재합니다.
- 건축·규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 저촉 등의 표시가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 현재 제공된 실거래 비교 자료가 없어 실질취득액 128,410,000원의 시장 경쟁력을 실거래 기준으로 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 115,000,000원 낙찰가에 13,410,000원 인수를 더해 128,410,000원입니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 시 인수 36,056,000원, 2회 유찰 시 인수 54,124,800원으로 증가해 실질취득액 감소폭이 매우 제한적입니다.
- 임차인 배당·명도 연계 확인. 장지모는 대항력과 우선변제권이 있고 임차권등기가 되어 있으므로 실제 배당 결과와 잔존 보증금 확인이 핵심입니다.
- 신청채권자 무배당 구조 확인. 현재 예상배당에서는 한국주택금융공사에 0원이 배당되고 청구액 129,961,888원이 미배당으로 남습니다.
- 용도와 이용상태 대조. 사건상 오피스텔과 감정평가상 다세대주택이라는 표시를 원본 서류 및 현황과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 115,000,000원이 아니라 임차보증금 126,000,000원입니다. 장지모는 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 현재 회차에서 보증금 중 112,590,000원만 배당되므로 잔액 13,410,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 신건 최저가로 낙찰받아도 실질취득액은 128,410,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 92,000,000원에 인수 36,056,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 73,600,000원에 인수 54,124,800원이 붙어 실질취득액이 각각 128,056,000원, 127,724,800원이 됩니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
실거래 비교 자료가 없으므로 이 실질취득액이 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 ‘최저가가 얼마까지 내려왔는가’가 아니라 ‘인수까지 포함한 총취득액이 실제 시장가격과 비교해 어떤가’를 확인한 뒤 내려야 합니다.
