서울남부지방법원 2026타경3216. 서울 양천구 신월동 ‘조광주택’ 제1층 제102호, 전용 57.49㎡ 다세대주택입니다. 감정평가서상 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 4층, 총 10세대 건물이며 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 사건의 말소기준권리는 1994.08.24 한국주택은행 근저당권이고, 이 권리는 이후 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 그 뒤 김대영 근저당, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 앞선 1994.06.08 전입입니다. 현황조사에는 윤재용이 점유자로 잡혀 있으나 같은 윤재용이 등기부상 소유자이자 채무자입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 형식적으로 전입일만 보고 ‘대항력 있음’이나 ‘보증금 인수’를 확정해서는 안 됩니다. 반대로 관계인이라는 이유만으로 인수 위험을 0원으로 치기도 어렵습니다. 매각물건명세서와 점유·임대차 원인을 확인하기 전까지 실질취득가가 195,000,000원으로 확정된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 220-10 제1층 제102호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로6길 16-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.49㎡ · 4층 10세대 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 윤재용 · 1994.08.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대영 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 1994.08.24 한국주택은행 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 1994.08.24 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 2015.08.27 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2022.04.11 김대영 근저당 50,000,000원, 2023.05.18 근로복지공단 가압류 25,871,930원, 2026.01.20 임의경매개시결정, 2026.03.10 국민건강보험공단 압류가 뒤따릅니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤재용 | 미상 | 1994.06.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 점유자는 1명 기재되어 있으나 등기부상 소유자와 동일합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 지위와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가만으로 이미 비교시세보다 높다
조광주택 전용 57.49㎡ 전후의 확인 실거래는 2건입니다. 2021.08 전용 57.49㎡ 3층이 165,000,000원, 2021.10 전용 57.5㎡ 지하층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 비교 평균은 127,500,000원이고, 현재 최저매각가 195,000,000원은 이 평균의 152.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 57.5㎡ | -1 | 90,000,000원 |
| 2021.08 | 57.49㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 2건 | 127,500,000원 |
현재 신건 최저가는 비교 평균 127,500,000원뿐 아니라 확인된 최고 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 최신 확인 거래는 2021.10의 90,000,000원입니다. 거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2021년이어서 현재 시세를 정밀하게 확정할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가가 제공된 실거래 근거보다 싸다고 볼 자료는 없습니다. 여기에 점유자의 보증금 인수 가능성까지 남아 있어 실질취득액은 최저가보다 높아질 수도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김대영 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 25,871,930원 | 25,871,930원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,598,070원 |
1994.08.24 근저당은 등기상 채권최고액 26,000,000원이지만 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서는 0원으로 처리되어 있습니다. 따라서 계산상 소유자 잔여 115,598,070원은 확정 잔여가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 및 점유자의 실제 임대차관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰돼야 비교 평균 아래
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 195,000,000원 | 50,000,000원 | 115,598,070원 |
| 1회 유찰 · 80% | 156,000,000원 | 50,000,000원 | 77,144,070원 |
| 2회 유찰 · 64% | 124,800,000원 | 50,000,000원 | 46,380,870원 |
1회 유찰 가격 156,000,000원은 비교 평균 127,500,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가격 124,800,000원이 되어야 비교 평균 아래로 내려옵니다. 그러나 최신 확인 거래 90,000,000원과는 여전히 차이가 있고, 점유자 보증금 인수 가능성도 해소되지 않으므로 유찰만으로 투자 안전성이 확보되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 4층 10세대 건물의 제1층 제102호입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 남동측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·교육시설·공원·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 곰달래로6길과 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 토지면적은 290.0㎡, 공시지가는 2,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2건에 그쳐, 가격 판단 자료가 두껍지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 지위 확인. 윤재용의 1994.06.08 전입 원인, 실제 임대차 존재 여부, 현재 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 인수 0원을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 말소기준 근저당 실제 채권. 등기상 채권최고액 26,000,000원인 선순위 근저당의 실제 채권액이 배당계산에서 빠져 있으므로 배당표 잔여액을 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 195,000,000원은 비교 평균 127,500,000원의 152.9%입니다. 현재 회차에는 가격상 우위가 확인되지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 확인 거래는 2021.08과 2021.10의 2건입니다. 응찰 전 현재 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1992.02.25 준공된 소규모 다세대이므로 내부 상태·누수·설비·수선비와 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
서울남부지방법원 2026타경3216의 핵심은 단순합니다. 1994.08.24 말소기준권리 이후의 김대영 근저당, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 1994.06.08 전입이 있습니다. 점유자 윤재용이 소유자와 동일하다는 사정 때문에 실제 임차인인지부터 확인해야 하고, 보증금도 미상입니다. 따라서 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격 역시 부담스럽습니다. 최저가 195,000,000원은 비교 평균 127,500,000원의 152.9%이며, 확인된 최고 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 최저가 자체가 비교시세 이상인 데다 인수 가능성까지 열려 있으므로, 현재 신건을 ‘저가 매수 기회’로 평가할 근거가 없습니다. 이 사건의 우선순위는 응찰가 계산보다 먼저 점유자의 법적 지위와 보증금을 확정하는 것입니다.
