서울남부지방법원 2026타경3245. 구로동 중앙구로하이츠아파트 6동 15층 1503호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 한경숙은 2019.10.23 매매를 원인으로 2019.11.06 소유권을 취득했고 거래가액은 405,000,000원입니다. 경매만 보면 감정가와 최저가가 모두 545,000,000원인 신건이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인 보증금 승계입니다.
임차인 이강휴는 1503호에 2021.05.11 전입했고 보증금은 340,000,000원입니다. 배당요구는 2026.02.03 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있습니다. 반면 전입일이 말소기준권리인 2025.03.04보다 앞서 대항력이 인정되고, 매각물건명세서에도 “보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수”한다고 적혀 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당이 0원이므로 보증금 340,000,000원 전액을 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 685-124 중앙구로하이츠아파트 제6동 제15층 제1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 한경숙 (2019.10.23 매매, 거래가액 405,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 545,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 유아이크레디트대부 / 199,965,559원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 준공 / 세대수 | 1987.11.17 / 579세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 3.4억이 핵심
말소기준권리는 2025.03.04 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류로 산정돼 있습니다. 임차인 이강휴의 전입일 2021.05.11은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미변제 보증금은 별개입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 “인수 0원”으로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강휴 | 1503호 | 2021.05.11 | 확인되지 않음 | 340,000,000원 | 2026.02.03 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 340,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 가격은 ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’으로
중앙하이츠 전용 59.99㎡ 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균 534,636,363원보다 현재 최저가 545,000,000원이 101.9% 수준이라는 숫자만 보면 큰 차이가 없어 보이지만, 가격 메리트 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 587,000,000원과 최신 거래 645,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 16.3% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 4 | 645,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 545,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 4 | 558,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 13 | 535,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2024.08 | 59.99㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2024.02 | 59.99㎡ | 8 | 479,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 8 | 479,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 4건 | 587,000,000원 |
최저가 545,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 92.8%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인 인수액을 포함한 신건 실질취득 885,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.8%입니다. 시장이 최근 16.3% 상승했다는 점을 고려해도 최신 거래 645,000,000원보다 여전히 현저히 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 최근12개월 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 545,000,000원 | 340,000,000원 | 885,000,000원 | 150.8% |
| 1회 유찰 시 | 436,000,000원 | 340,000,000원 | 776,000,000원 | 132.2% |
| 2회 유찰 시 | 348,800,000원 | 340,000,000원 | 688,800,000원 | 117.3% |
③ 예상배당표 (매각가 545,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,850,000원 |
| 인수 · 임차인 이강휴 보증금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 36,083,710원 | 36,083,710원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 17,799,950원 | 17,799,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 483,266,340원 |
임차인 이강휴는 배당 시뮬레이션상 배당 0원이며 보증금 340,000,000원을 매수인이 인수합니다. 배당대금 545,000,000원 자체는 집행비용·가압류 채권·소유자 잔여로 배분되며, 임차보증금 인수액은 매각대금 배분과 별도로 매수인 부담에 더해집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 1호선 구일역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성된 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층입니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 공시지가 3,958,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 환금성. 579세대, 1987.11.17 준공 단지이고 동일 면적 거래가 꾸준히 확인됩니다. 최근 12개월 평균 587,000,000원, 최신 거래 645,000,000원으로 최근 가격 흐름은 상승세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 이 사건은 입찰가에 임차보증금 340,000,000원을 더한 금액이 실제 비교 기준입니다. 최저가 545,000,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 임차인 보증금 승계 확인. 이강휴의 전입일은 2021.05.11이고 대항력 있음으로 반영돼 있습니다. 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 확정일자·배당관계 원본 확인. 현재 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있고 배당 시뮬레이션상 임차인 배당은 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰돼도 총액 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 776,000,000원, 2회 유찰 시 688,800,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 여전히 웃돕니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 취득 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 실제 체납관리비와 인도 조건은 별도로 확인하고, 대항력 임차인의 보증금 반환과 점유 이전을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5.45억짜리 경매가 아니라 8.85억짜리 취득 구조”
이 물건은 겉으로만 보면 감정가와 최저가가 545,000,000원이고, 최근 12개월 평균 587,000,000원의 92.8%라 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 그 해석은 대항력 임차인 보증금 340,000,000원을 빼고 본 것입니다. 실제 매수인은 낙찰대금 외에 미배당 보증금을 승계하므로 신건 실질취득은 885,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 150.8%, 최신 실거래 645,000,000원보다 240,000,000원 높은 수준입니다.
시장 자체는 최근 16.3% 상승 흐름이지만, 그 상승을 감안해도 현재 실질취득가는 시세 범위를 크게 넘어섭니다. 1회 유찰 후 776,000,000원, 2회 유찰 후 688,800,000원도 각각 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. “최저가는 싸 보이지만, 인수까지 합치면 비싸다.” 권리분석의 승부처는 등기 소멸 여부보다 대항력 임차인 340,000,000원 승계가 총취득가를 얼마나 끌어올리는지에 있습니다.
