서울남부지방법원 2026타경3410. 오류동 삼백리치빌 2층 201호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 임지영이고, 한국주택금융공사가 268,340,340원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 경매개시결정보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 이준희는 확정일자 2022.10.06, 전입·점유개시 2022.11.01이며 보증금은 253,575,000원입니다. 2024.11.12 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태여서 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 최저가 286,000,000원에서는 집행비용 4,804,000원을 먼저 제외하고도 임차인 보증금 253,575,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 신건 회차에서는 매수인이 승계할 임차보증금이 없습니다. 하지만 최저가가 보증금보다 낮아지는 다음 회차부터는 구조가 완전히 달라집니다. 낙찰가가 떨어진 만큼 미배당 보증금이 인수액으로 전환되기 때문에 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 73-6 삼백리치빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 1층 / 지상 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 임지영 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,340,340원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 사건의 말소기준권리는 2026.01.29 강제경매개시결정입니다. 임차인 이준희의 전입·점유는 2022.11.01로 그보다 앞서며, 확정일자도 2022.10.06입니다. 매각물건명세서 역시 대항력 있는 임차인이 있고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이준희 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 253,575,000원 | 2022.11.01 | 2022.10.06 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 시 승계 |
② 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총비용은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 286,000,000원 | 0원 | 286,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 228,800,000원 | 28,778,200원 | 257,578,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 183,040,000원 | 73,897,560원 | 256,937,560원 |
1회 유찰부터는 임차보증금 253,575,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이 구간에서는 매각대금이 낮아져도 미배당 보증금 인수가 증가해 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 집행비용까지 배당에서 먼저 빠지기 때문에 계산상 실질취득은 1회 유찰 257,578,200원, 2회 유찰 256,937,560원입니다. 따라서 228,800,000원이나 183,040,000원이라는 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 이준희 보증금 | 253,575,000원 | 253,575,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 268,340,340원 | 27,621,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사 청구액 268,340,340원 중 예상배당은 27,621,000원이고 미배당액은 240,719,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 오류동, 전철 1호선 경인선 오류동역 남서측 인근. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류동역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층, 사용승인일 2004.07.14. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정사항도 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 5,901,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당표 재확인. 현재 회차에서는 인수 0원으로 계산되지만 실제 배당에서 세금·집행비용 등이 달라지면 임차보증금 미배당이 생길 수 있으므로 매각기일 직전 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 기준. 1회 유찰은 257,578,200원, 2회 유찰은 256,937,560원이 실질취득 계산값입니다. 최저가 228,800,000원·183,040,000원만 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
- 임차권 인수. 이준희는 대항력과 우선변제권이 있고 임차권등기까지 되어 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 응찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인하고, 반드시 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.10.02입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 최신 등기부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다”
이 물건은 신건에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 그 상태는 286,000,000원에 매각될 때의 이야기입니다. 한 번만 유찰돼도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득은 257,578,200원, 두 번 유찰돼도 256,937,560원입니다. 즉 최저가는 크게 내려가지만 실제 부담은 약 2.57억원 부근에서 거의 내려가지 않습니다. 최근 실거래가도 주어지지 않아 이 실질취득비용이 시장 대비 싼지 판단할 근거도 없습니다. 현재회차 권리는 계산 가능하지만, 유찰 후 가격 매력은 겉보기 최저가보다 훨씬 작습니다.
