의정부지방법원 2024타경87139. 경기도 동두천시 동두천동 541-6, 동두천일반산업단지 안에 위치한 공장 관련 부동산입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 공장·사무실·기숙사이며, 토지는 공장용지 2,279.9㎡입니다. 현 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,022,964,100원입니다.
권리의 기준점은 2013.12.30. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,584,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 조사된 점유자 역시 모두 말소기준일 이후 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 541-6 · 경기도 동두천시 강변로702번길 13-20 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 2,279.9㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 손현수 (2013.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,022,964,100원 / 2,022,964,100원 (신건) |
| 청구액 | 1,538,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
현재 소유자는 손현수이고, 같은 날 설정된 을구 12번 중소기업은행 근저당권 1,584,000,000원이 말소기준입니다. 이후 중소기업은행의 132,000,000원·115,200,000원 근저당권과 2024.10.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권재한 | 2020.06.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 주식회사 승유 | 2020.12.30 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 박영호 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
세 명 모두 2013.12.30. 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 권재한과 박영호는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 3명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,022,964,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,629,641원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,584,000,000원 | 1,584,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,134,459원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 1,831,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 169,134,459원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,022,964,100원 | 1,831,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,618,371,280원 | 1,599,787,567원 | 231,412,433원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,294,697,024원 | 1,279,350,054원 | 551,849,946원 | 0원 |
⑤ 매각범위·공장 특성 — 권리보다 현물 확인이 중요
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되고, 그중 1점은 소재불명입니다.
- 건물 이용. 공장, 사무실, 기숙사 용도로 이용 중인 건물이 함께 구성돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 동두천동 소재 동두천일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 섬유 관련 공장으로 형성된 지방산업단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 동두천역(1호선)이 위치합니다.
- 토지. 공장용지 2,279.9㎡, 일반공업지역, 공업용, 평지, 세로장방, 중로한면입니다.
- 공시지가. 263,200원/㎡입니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 표준소화전설비, 전기설비가 있고 일부에는 보일러설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 실제 조사된 3명은 모두 대항력이 없지만 현재 점유상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 권재한·박영호는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상인 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢의 위치·면적·현황을 감정평가서와 일치시키세요.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 가운데 소재불명 1점이 있으므로 현존 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 싸고 비싼지를 판단하지 말고 공장·토지·건물·기계기구를 각각 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현물 검증이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2013.12.30. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 들어온 임차인 3명은 모두 대항력이 없으며 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 물건 자체는 공장용 토지·여러 건물·제시외 건물·기계기구가 묶여 있는 일괄매각입니다. 특히 기계기구 1점이 소재불명이고, 시장 실거래 비교자료도 없어 신건 2,022,964,100원의 가격 적정성을 권리분석만으로 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다는 매각범위와 현물 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
