의정부지방법원 2025타경3039. 포천시 일동면 기산리 90-122 소재, 감정평가상 근린생활시설 및 숙박시설로 이용되는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물과 토지입니다. 소유자는 주식회사두웰이고, 등기상 말소기준은 2016.10.05 개성인삼농업협동조합 근저당권입니다. 이 기준 뒤에 설정된 이철호 근저당권, 인천수산업협동조합 가압류, 국·포천시·경기도 압류 및 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 실제 임차인은 전정옥·최은복·이한샘 3명이고, 이 가운데 전정옥은 2000.10.14 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금은 10,000,000원이며 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않고 배당 시뮬레이션에서도 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 기산리 90-122 · 경기도 포천시 일동면 화동로1043번길 8-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 279㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사두웰 (2023.10.26 소유권 이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,115,206,000원 / 1,115,206,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 개성인삼농업협동조합 / 391,939,118원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 옥탑층 제시외 건물 포함 · 건물 외벽 등을 2024년 3분기에 수선한 것으로 확인 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대항력 임차인 1명은 인수
말소기준은 2016.10.05 을구 1번 개성인삼농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 455,000,000원이고, 2018.09.18 변경등기에서 채권최고액이 468,000,000원으로 변경돼 있습니다. 이후의 이철호 근저당권 150,000,000원, 인천수산업협동조합 가압류 123,208,234원과 국·포천시·경기도 압류, 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정옥 | 2000.10.14 | 10,000,000원 | 440,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 최은복 | 2023.12.13 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이한샘 | 2025.05.22 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 임차인 모두 배당요구를 했습니다. 전정옥은 2025.08.26, 최은복은 2025.08.27, 이한샘은 2025.08.20 배당요구가 접수됐습니다. 최은복과 이한샘은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전정옥은 매수인 인수액 10,000,000원이 남으므로 입찰가 계산에서 반드시 별도로 더해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,115,206,000원입니다. 전정옥 보증금 10,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 1,125,206,000원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,115,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,552,060원 |
| 인수. 임차인 전정옥 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 개성인삼농업협동조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이철호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 123,208,234원 | 123,208,234원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 373,445,706원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 합계 728,208,234원이 전액 배당되고 소유자 잔여 373,445,706원이 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다. 전정옥 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업·숙박 용도 부동산입니다.
- 입지. 일동버스터미널 남서측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설 등이 위치하는 상업지대이고 전반적인 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 종합할 때 전체적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 279㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,169,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없으며, 외벽 등을 2024년 3분기에 수선한 것으로 확인됐습니다. 옥탑층 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서 입찰가와 별도로 전정옥 보증금 10,000,000원 인수를 반영해야 합니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 1,125,206,000원입니다.
- 전정옥 권리 재확인. 2000.10.14 전입, 보증금 10,000,000원, 배당요구 2025.08.26, 확정일자 미확인입니다. 명세서와 주민등록·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 다른 임차인 점유. 최은복과 이한샘은 대항력 없음으로 조사됐지만 실제 점유·인도 상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국·포천시·경기도 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 옥탑층 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 동일 용도·입지의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸 권리”와 “실제 인수”를 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.10.05 개성인삼농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 대항력 있는 전정옥의 보증금 10,000,000원은 소멸하지 않고 매수인 부담으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 1,115,206,000원이 아니라 실질취득 1,125,206,000원입니다.
또한 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있고, 물건 자체도 아파트가 아닌 근린생활시설 및 숙박시설 + 토지입니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 “감정가 대비 몇 %”만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 임차보증금 인수 1,000만원을 포함한 총 취득원가와 실제 상업·숙박시설 가치의 비교입니다.
