의정부지방법원 2025타경1449. 고양시 덕양구 삼송동 314-4의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제1종근린생활시설(소매점-마실), 2층~4층 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물인 차양도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2020.10.27. 수협은행 근저당권 660,000,000원입니다.
등기부의 후순위 근저당·가압류·압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있지만, 이 사건은 그 사실만 보고 “인수 없음”으로 결론 내릴 수 없습니다. 홍진원은 2019.05.16. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당 계산에서도 보증금 200,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 여기에 김진연과 지형욱도 각각 2018.11.30., 2020.02.03. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1449 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 314-4 · 경기도 고양시 덕양구 세솔로1길 13-9 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(소매점-마실) · 2층~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 권진영 |
| 감정가 / 최저가 | 2,443,044,820원 / 2,443,044,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 570,075,316원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(차양) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별개
말소기준권리인 수협은행 근저당보다 뒤에 설정된 변승훈 근저당, 엔에이치농협캐피탈·김송자·우리금융캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단·고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이은정·천재승의 임차권도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 선순위 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진연 | 401호 | 2018.11.30 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 홍진원 | 3층 301호 부분 약 60㎡ | 2019.05.16 | 200,000,000원 | 有 | 없음 | 200,000,000원 인수 |
| 지형욱 | 201호 | 2020.02.03 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 박용민 | 101호 | 2021.04.12 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이은정 | 2층 202호 약 60㎡ | 2021.04.30 | 145,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 천재승 | 3층 302호 약 60㎡ | 2022.06.27 | 170,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| KOBAYASHITERUMI | 미상 | 2022.07.05 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 박수현 | 1층 | 2023.10.26 | 20,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 인원은 실제 임차인 8명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리된 사람은 김진연·홍진원·지형욱 3명입니다. 특히 김진연과 지형욱은 배당요구를 했지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아, 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지 현재 수치화할 수 없습니다.
③ 실질취득액 — 최소 2,643,044,820원, 그 이상일 수 있다
현재 회차 최저매각가는 2,443,044,820원입니다. 여기에 배당 계산상 홍진원 보증금 200,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 확인된 범위의 실질취득액은 2,643,044,820원입니다.
다만 이것은 최종 실질취득액이 아닙니다. 김진연과 지형욱의 보증금이 미상이고 두 사람 모두 선순위 대항력 임차인으로 정리되어 있기 때문입니다. 이들의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액이 추가될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 기준으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인된 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,443,044,820원 | 200,000,000원 | 2,643,044,820원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,954,435,856원 | 200,000,000원 | 2,154,435,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,563,548,684원 | 200,000,000원 | 1,763,548,684원 | 0원 |
위 실질취득액은 홍진원 보증금 200,000,000원만 반영한 금액입니다. 김진연·지형욱의 보증금 및 미배당액이 확인되면 실제 인수액과 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,443,044,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,830,448원 |
| 인수 · 홍진원 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 3. 근저당 · 변승훈 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 15,824,967원 | 15,824,967원 |
| 5. 가압류 · 김송자 | 71,958,903원 | 71,958,903원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 28,672,499원 | 28,672,499원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,589,758,003원 |
표상 채권총액 826,456,369원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 0순위 차감으로 후순위 배당과 잔여금이 달라질 수 있으며, 김진연·지형욱의 선순위 임차보증금 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양고등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 삼송역이 있습니다.
- 이용상태. 1층은 제1종근린생활시설(소매점-마실), 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진연·지형욱 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인인데 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원문으로 금액부터 확정해야 합니다.
- 홍진원 200,000,000원 인수 반영. 최저가 2,443,044,820원이 아니라 적어도 2,643,044,820원을 확인된 취득원가 출발점으로 봐야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 김진연·지형욱은 배당요구를 했지만 우선변제 여부와 보증금이 확인되지 않아 배당 후 잔액을 단정할 수 없습니다.
- 박수현 관계 확인. 1층 임차인 박수현과 수협은행 근저당의 채무자 박수현이 동일 이름으로 기재되어 있어 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재할 경우 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 차양이 함께 매각됩니다. 현황과 경계, 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,443,044,820원이 총원가가 아니다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 신건 최저가 자체가 아닙니다. 홍진원 보증금 200,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산돼 있어 확인된 실질취득액부터 2,643,044,820원입니다. 그리고 김진연·지형욱이라는 두 선순위 임차인의 보증금이 아직 미상이라 이 금액조차 하한에 가깝습니다.
후순위 등기가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것이 곧 권리가 깨끗하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 선순위 임차인 3명의 보증금과 배당 결과를 먼저 확정한 뒤 낙찰가를 검토해야 하는 사건입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격의 시장 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 입찰 판단의 선결조건은 시세보다도 미상 임차보증금의 확정입니다.
