창원지방법원 2023타경1840. 창녕군 남지읍 남지리 284-7 외 1필지 지상 12층 건물의 제2종근린생활시설 7개호와 공동주택 37개호, 합계 목록 1~44를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사대운이며, 김천신용협동조합이 청구금액 6,210,785,234원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2020.08.04. 설정된 김천신용협동조합 근저당권 5,000,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당권 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 2020.07.24. 가처분도 2020.08.04. 목적달성을 원인으로 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 건물은 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단됐고, 대지권이 등기되지 않아 각 호에 귀속되는 토지지분도 확인되지 않습니다. 여기에 유치권 신고인들의 점유가 결합돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경1840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 284-7 101동 1층 101호 외 목록 1~44 |
| 물건종류 | 집합건물 일괄매각 · 목록 1~7 제2종근린생활시설 · 목록 8~44 공동주택(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사스라브위슁글지붕 12층 · 1층 101호 외 43개호 |
| 소유자 | 주식회사대운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,714,000,000원 / 1,852,131,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 6,210,785,234원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 중요 매각조건 | 일괄매각 · 사용승인 미취득 · 공사 중단 · 대지권 미등기 · 대지권 제외 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 가처분은 이미 말소
말소기준권리는 2020.08.04. 김천신용협동조합 근저당권입니다. 2020.07.24. 가처분은 말소기준보다 먼저 접수됐지만, 근저당권 설정 목적이 달성되면서 2020.08.04. 말소됐으므로 현재 남아 있는 인수권리는 아닙니다. 이후의 우성설계감리주식회사 근저당권 2건, 주식회사 범창케이에프 가압류, 창녕군·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 3건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인 사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유창전설(주) | 본건일부 · 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금 미상 · 유치권 신고인 |
| (주)진광테크 | 본건 일부 · 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금 미상 · 유치권 신고인 |
| 나훈택 | 본건 일부 · 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금 미상 · 유치권 신고인 |
| 정성우 | 본건 전체 · 용도 미상 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입 2021.12.23. · 배당요구 2023.09.19. |
정성우의 전입신고일은 말소기준권리인 2020.08.04.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 유창전설(주), (주)진광테크, 나훈택은 전입신고일·사업자등록일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 세 점유자는 동시에 공사대금 유치권을 신고한 당사자들이므로 임대차 관계와 공사현장 점유 관계를 분리해 조사해야 합니다.
③ 유치권 — 신고액 1,251,196,000원, 성립 여부는 불분명
| 유치권 신고인 | 신고 공사대금 | 진행 상황 |
|---|---|---|
| (주)진광테크 | 168,446,000원 | 2023.11.23. 유치권 신고 |
| 유창전설 주식회사 | 774,750,000원 | 2023.11.23. 신고 · 2025.09.19. 유치권 배제 주장 반박 의견서 제출 |
| 나훈택(덕원종합설비) | 308,000,000원 | 2023.11.23. 유치권 신고 |
| 합계 | 1,251,196,000원 | 성립 여부 불분명 |
현재 최저가에 유치권 신고액 전부를 단순 합산하면 3,103,327,000원입니다. 이는 확정 인수액이 아니라, 유치권이 모두 성립하고 점유 해소를 위해 신고액 전액이 필요하다고 가정한 참고 시나리오입니다. 실제 실질취득액은 유치권의 피담보채권 존재, 목적물과의 견련성, 점유 개시 시점, 점유의 계속성, 경매개시결정 전후 관계를 확인한 뒤 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,852,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.1% 추정) | - | 20,921,310원 |
| 1. 근저당 · 김천신용협동조합 | 5,000,000,000원 | 1,831,209,690원 |
| 2. 근저당 · 우성설계감리주식회사 | 298,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 범창케이에프 | 202,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 우성설계감리주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 합계 6,001,000,000원 중 1,831,209,690원만 배당되고, 미배당액은 4,169,790,310원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하며 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(24.01%) | 1,852,131,000원 | 1,831,209,690원 | 4,169,790,310원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 1,296,491,700원 | 1,281,126,783원 | 4,719,873,217원 | 0원 |
| 6회 유찰 시(11.76%) | 907,544,190원 | 896,068,748원 | 5,104,931,252원 | 0원 |
⑤ 건축 상태·대지권·환금성
- 사용승인·공사 상태. 2023.10.31. 기준 건축법상 사용승인을 받지 못했고 공사가 중단된 상태입니다.
- 대지권. 대지권 미등기 상태이며 각 구분건물에 귀속되는 토지지분을 확인할 수 없어, 대지권을 제외한 구분건물만 평가됐습니다.
- 건물 구성. 목록 1~7은 제2종근린생활시설, 목록 8~44는 공동주택이며 44개호가 일괄매각됩니다.
- 위치 확인. 각 구분건물의 위치는 채권자 측이 제시한 건축도면을 기준으로 확인됐습니다.
- 누수 가능성. 목록 15·26·31·32·33·35·38·39·40·41·44는 벽지 변색과 곰팡이 등으로 누수 가능성이 조사됐습니다.
- 다락. 목록 42·43·44에는 내부계단으로 출입하는 다락이 있으며 평가가격에 포함됐습니다.
- 입지. 남지종합복지관 남서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 교통사정과 주위환경은 보통입니다.
- 토지 조건. 2필지 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 일반상업지역에 속하고 남동측·북동측 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 미완공·미승인 건물, 대지권 미등기, 44개호 일괄매각과 유치권 분쟁이 결합돼 일반적인 개별 아파트보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 공사계약서·세금계산서·기성내역·채권 변제 여부와 각 신고인의 점유 개시일 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 시점 입증. 경매개시결정 기입등기일인 2023.08.31. 전후의 출입기록·현장사진·전기 사용내역·사업자등록 자료를 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 전입·사업자등록일과 보증금이 미상인 점유자 3건은 대항력 가능성을 배제하지 말고 임대차계약서와 세무서 등록사항을 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성 검토. 미완공 부분, 추가 공사비, 설계·감리 관계, 소방·승강기·전기·상하수도와 사용승인 취득 가능성을 건축 전문가와 확인해야 합니다.
- 대지권 해결 가능성. 토지 소유관계, 대지사용권 발생 여부, 각 호별 토지지분 산정과 향후 대지권등기 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 자금계획. 근린생활시설 7개호와 공동주택 37개호를 함께 취득하므로 개별 매각·임대·공사재개 시나리오별 자금과 세금을 산정해야 합니다.
- 누수·다락 현장조사. 누수 가능성이 지적된 11개호와 다락이 있는 3개호를 포함해 44개호 전부의 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 창녕군 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액, 당해세 여부와 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 감정가 대비 할인율이 아니라 유치권 해결비용·추가 공사비·사용승인 비용·대지권 해결비용을 더한 실질취득 총액으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서와 배제신청서·반박 의견서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”이 아니라 “실질취득 미확정”
이 사건의 등기상 권리분석만 보면 선순위 가처분은 이미 말소됐고 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 인수금액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단을 등기부에서 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 유치권 신고액만 1,251,196,000원이고, 세 신고인의 점유 시점과 대항 여부를 두고 신청채권자와 유치권자 사이의 주장이 맞서고 있습니다.
건물 자체도 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단됐고, 대지권 미등기로 토지지분이 확인되지 않으며, 대지권을 제외한 구분건물만 평가됐습니다. 여기에 미상 점유자, 누수 가능 호실, 44개호 일괄매각까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 1,852,131,000원이 감정가의 24.0%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 유치권·점유·대지권·추가 공사비를 확인해 실질취득 총액을 산정할 수 있을 때에만 입찰가 검토가 가능한 사건입니다.
