의정부지방법원 2025타경4438. 금오동 정은JD 비동 2층 203호, 감정평가상 업무용시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배용호는 2021.12.22. 소유권을 이전받았고 거래가액은 260,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·신한카드·삼성카드·전북은행·농협은행의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유자 장선희는 2025.01.14. 전입신고가 확인되지만 말소기준인 2021.12.22.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부도 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 이 자료상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 270-6 비동 2층 203호 |
| 부동산 명칭 | 정은제이디 B동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무용시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 2020년 7월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 2층 203호 |
| 소유자 | 배용호 (2021.12.22. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 150,909,428원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.12.22. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 점유자 장선희의 전입일은 2025.01.14.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 자료상 매수인에게 승계되는 권리나 보증금은 없습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장선희 | 2025.01.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 장선희의 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와 동일
정은JD 거래 표본은 12건이며, 대상 면적은 67.16㎡로 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 12건 평균은 237,500,000원, 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 260,000,000원입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 평균의 96.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 61.67㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 61.67㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 61.67㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 67.16㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 67.36㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 67.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 67.16㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 67.16㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 61.67㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 67.16㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.02 | 67.16㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 67.36㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 237,500,000원 |
평균만 보면 신건 최저가가 7,500,000원 낮습니다. 하지만 가장 최근 거래인 2022.05 거래가가 230,000,000원으로 신건 최저가와 정확히 같습니다. 따라서 평균 대비 96.8%라는 숫자만으로 “싸다”라고 단정하기는 어렵고, 신건 가격은 확인된 최신 거래 수준으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,386,223원 | 24,386,223원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,638,506원 | 10,638,506원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,202,092원 | 7,202,092원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 37,570,537원 | 3,753,179원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,027,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 271,825,289원 중 225,980,000원이 배당되고 45,845,289원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 45,845,289원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 91,201,289원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 127,486,089원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려가더라도 이 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 실질취득가도 함께 내려갑니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 150,909,428원이 충족되고, 1회 유찰 시에도 충족되지만 2회 유찰 시 배당액은 144,339,200원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금오초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대·오피스텔·아파트·임야 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 완경사 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 포장도로와 연결되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 정은JD는 22세대이며 사용승인일은 2020.07.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 장선희의 전입은 확인되지만 보증금과 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 230,000,000원은 최신 실거래 230,000,000원과 같습니다. 평균 237,500,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원이며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 오피스텔 이용상태. 감정평가상 업무용시설(오피스텔)로 이용 중이므로 실제 사용상태와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 부동산 명칭. 매각물건명세서상 명칭은 정은제이디 B동입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당요구 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신건에서 중립”
이 물건의 장점은 권리가 단순하다는 점입니다. 2021.12.22. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 점유자 장선희 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 230,000,000원은 12건 평균 237,500,000원보다 낮지만, 확인된 최신 거래 230,000,000원과 같습니다. 따라서 권리에는 가점이 있지만 신건 가격에는 큰 할인 가점을 주기 어렵습니다. 현재 회차에서 접근한다면 평균가격보다 낮다는 사실보다는 최신 거래와 동일하다는 점을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
