의정부지방법원 2025타경62200. 등기상 소유자는 하군자이고, 현재 사건은 고양동부새마을금고의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다. 등기 권리만 놓고 보면 말소기준은 2021.05.04. 송환의 가압류 300,000,000원입니다. 이후 고양시 압류, 국 압류, 현재의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”, “대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음”, “건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명”이라고 적혀 있습니다. 감정평가상 건물도 아직 사용승인을 받지 않은 상태이며, 건축허가 신청서상 제2종근린생활시설입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 2일단의주택지조성사업지구씨1-8블럭2로트 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 미사용승인상태 · 건축허가 신청서상 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 소유자 | 하군자 |
| 감정가 / 최저가 | 4,796,079,800원 / 4,796,079,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양동부새마을금고 / 5,200,367,567원 |
| 매각범위 | 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 평가액 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 별개로 토지사용권 확인이 핵심
임차인 없음. 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건에서는 그 숫자를 곧바로 “최종 부담 0원”으로 읽으면 안 됩니다. 건물만 매각되고 대지권 유무가 확인되지 않으며, 법정지상권 성립 여부까지 불분명하기 때문입니다. 토지 사용관계를 확보하지 못하면 건물 이용·처분 가치 자체가 크게 달라질 수 있습니다.
② 건물 상태 — 미사용승인 제2종근린생활시설
감정평가서상 이 건물은 미사용승인상태이고, 건축허가 신청서상 제2종근린생활시설입니다. 지하1층부터 2층은 제2종근린생활시설·기계실 등, 3층은 제2종근린생활시설·주차장 등, 4·5층은 제2종근린생활시설 등, 옥탑층은 계단실·승강기실 등으로 기재되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층.
- 외부·내부. 외벽은 외장타일붙임·드라이비트마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅·타일붙임 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 수변전, 승강기, 차량용 승강기, 시스템에어컨 설비 등이 있습니다.
- 사용승인. 사용승인을 받지 않은 건물로 명시되어 있습니다.
- 현장 표시. 건물 외부에 ‘유치권 행사중’ 현수막이 설치되어 있습니다.
③ 유치권 신고 — 성립 여부는 모두 불분명
| 신고인 | 신고일 | 공사대금 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 송환 | 2025.05.15 | 2,196,220,000원 | 성립여부 불분명 |
| 주식회사 호안종합건설의 승계인 이현복 | 2025.05.21 | 473,107,028원 | 성립여부 불분명 |
| 유앤아이산업 주식회사 | 2026.03.16 | 523,595,465원 | 성립여부 불분명 |
| 박칠현 | 2026.03.16 | 258,000,000원 | 성립여부 불분명 |
| 임안규 | 2026.04.06 | 114,489,800원 | 성립여부 불분명 |
| 주식회사 지엘산업테크 대표자 사내이사 김기안 | 2026.09.23 | 61,000,000원 및 지연이자 | 성립여부 불분명 |
현황조사서에도 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 설치되어 있다고 기재되어 있습니다. 다만 각 신고의 유치권 성립 여부 자체는 불분명하므로, 신고금액을 곧바로 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 성립 여부가 확인되지 않았다는 이유만으로 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,796,079,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 50,360,798원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 송환 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 고양동부새마을금고 | 5,200,367,567원 | 4,445,719,002원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 송환 | 5,200,367,567원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 10,700,735,134원 중 4,745,719,002원이 배당되고, 5,955,016,132원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격 하락만으로 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,796,079,800원 | 4,745,719,002원 | 5,955,016,132원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,836,863,840원 | 3,796,095,202원 | 6,904,639,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,069,491,072원 | 3,036,396,161원 | 7,664,338,973원 | 0원 |
신건에서 1회·2회 유찰로 내려가면 매각대금 자체는 크게 낮아집니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가나 유찰 후 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 가격이 내려가더라도 건물만 매각, 대지권 유무 불명, 법정지상권 불명, 미사용승인, 유치권 신고라는 핵심 쟁점은 그대로 남습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없으므로 토지 등기와 건물 소유자가 확보한 토지사용권의 근거를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서에 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
- 유치권 실체 확인. 각 신고인의 실제 점유 여부와 공사대금 채권의 성립·변제기·견련성을 원자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 건물 외부에 ‘유치권 행사중’ 현수막이 설치되어 있다고 조사되어 있습니다.
- 사용승인 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로 현재 상태와 사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 최저매각가격 4,796,079,800원은 건물만의 평가액이며 토지가 함께 매각되는 구조가 아닙니다.
- 등기 원본 대조. 2021.05.04. 가압류를 말소기준으로 이후 압류와 경매개시결정의 소멸관계를 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘토지사용권과 점유’가 먼저다
현재 최저가는 4,796,079,800원이고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로는 이 물건의 위험을 설명할 수 없습니다. 매각 대상이 건물만이고 대지권 유무가 확인되지 않으며, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점과 여러 공사대금 유치권 신고, 현장의 ‘유치권 행사중’ 표시까지 겹쳐 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “몇 회 유찰되면 싸진다”는 방식으로 볼 수 없습니다. 토지를 어떤 권원으로 사용할 수 있는지, 유치권 신고 중 실제 성립하는 권리가 있는지, 미사용승인 상태를 어떻게 해소할 수 있는지가 먼저 확인돼야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 4,796,079,800원이나 유찰 후 가격의 시세 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 권리와 사용관계가 해명되기 전까지는 가격 할인 자체가 위험 해소를 의미하지 않는 사건입니다.
