의정부지방법원 2025타경73484. 의정부시 신곡동 신동아파밀리에아파트 101동 9층 903호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 20층 건물 중 9층이며, 이용상태는 아파트입니다. 현 소유자는 임서진이고, 등기상 2020년 거래가 262,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2022년 개명과 2023년 주소변경 등기가 이어졌습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2023.09.15 의정부농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 이후 2025.11.05 주식회사 영진에셋의 강제경매개시결정도 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 이 두 채권과 집행비용을 모두 지급한 뒤에도 소유자 잔여금이 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 580 신동아파밀리에아파트 101동 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.5375㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 임서진 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 영진에셋 / 63,625,914원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 을구 10번 의정부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 의정부농업협동조합 60,000,000원과 신청채권자 주식회사 영진에셋의 청구액 63,625,914원이 모두 배당되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 시장은 하락 추세
신동아파밀리에 동일 면적대 59.54㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 360,291,666원이지만, 과거 2022년의 420,000,000원~445,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 348,375,000원과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.54㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 59.54㎡ | 7 | 337,500,000원 |
| 2026.05 | 59.54㎡ | 18 | 348,000,000원 |
| 2026.02 | 59.54㎡ | 9 | 363,000,000원 |
| 2025.04 | 59.54㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.02 | 59.54㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2023.10 | 59.54㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 59.54㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.54㎡ | 4건 | 348,375,000원 |
현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 348,375,000원의 93.3%입니다. 금액으로는 최근 평균보다 23,375,000원 낮고, 2026.07 최신 거래 345,000,000원과 비교해도 20,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 -4.9% 낮아진 흐름입니다. 따라서 “최근 평균보다 낮다”는 사실과 “가격이 계속 강하다”는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,350,000원 |
| 1. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 영진에셋 | 63,625,914원 | 63,625,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,024,086원 |
신건 325,000,000원 가정에서는 채권 총액 123,625,914원이 전액 배당되고, 소유자에게 196,024,086원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 9층으로, 사용승인일은 2004.09.18입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,114,000원/㎡입니다.
- 단지. 신동아파밀리에는 547세대이며 동일 면적 실거래는 2026.02~2026.07에도 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 360,291,666원보다 최근 12개월 평균 348,375,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 -4.9% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 평균 아래라는 이유만으로 추가 상승 여력을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 최신 매각물건명세서를 입찰 전에 확인하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 325,000,000원, 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 제공된 권리·배당 구조에서는 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 신건 최저가 325,000,000원이 최근 12개월 평균 348,375,000원보다 낮아 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 -4.9% 하락했다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 즉 권리 측면은 단순하고, 가격은 최근 거래보다 낮지만 시장 방향까지 감안해 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
