의정부지방법원 2025타경73564. 회룡역 남동측 인근의 회룡한주아파트 601동 10층 1002호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 24층 건물의 10층입니다. 소유자 하경희는 2020.05.08. 거래가 228,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 말소”만 보면 안 됩니다. 말소기준은 2024.06.14. 국의 압류인데, 임차인 홍장표의 전입·점유는 2021.11.10.으로 더 빠르기 때문입니다.
원칙대로라면 홍장표의 보증금 290,000,000원은 대항력 때문에 매수인에게 승계될 수 있고, 배당 계산 역시 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 홍장표가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.7.1. 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 룰상 290,000,000원의 승계 가능액을 별도로 인식하되, 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73564 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 428 회룡한주아파트 601동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실겸 화장실2·현관·발코니 등 |
| 층 / 사용승인 | 24층 중 10층 · 1997.04.04. |
| 소유자 | 하경희 (2020.05.08. 거래가 228,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 306,318,724원 |
| 매각기일 | 2026.10.15. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부처
말소기준은 2024.06.14. 의정부세무서장의 압류입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류와 2024.12.20. 임차권등기, 2025.11.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준 뒤라고 해서 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 홍장표는 2021.11.10. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍장표 | 제1002호 전부 · 주거 전입·점유 2021.11.10. | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 주장 | 실질 0원 |
임대차계약일자는 2021.09.04. 및 2023.12.07., 최초 확정일자는 2021.09.09.(보증금 340,000,000원)이며 2023.12.07. 보증금 50,000,000원을 감액해 현재 임차보증금은 290,000,000원입니다. 2023.12.07. 계약분의 확정일자는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 3.19억이 아래
동일 면적대 거래 12건 전체 평균은 296,166,666원이지만, 여기에는 2023년과 2024년의 과거 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08.의 367,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 26.7% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2024.10 | 60.0㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 60.0㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 60.0㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2024.03 | 60.0㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.01 | 60.0㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.01 | 60.0㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 60.0㎡ | 16 | 293,000,000원 |
| 2023.10 | 60.0㎡ | 16 | 293,000,000원 |
| 2023.08 | 60.0㎡ | 24 | 268,000,000원 |
| 2023.08 | 60.0㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 296,166,666원 |
신건 최저가 319,000,000원은 전체 12건 평균 296,166,666원만 놓고 보면 107.7%로 높습니다. 그러나 전체 평균은 오래된 거래가 섞인 값이라 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 367,000,000원과 비교하면 최저가는 86.9%, 금액으로는 48,000,000원 낮습니다. 최근 가격 추세도 과거 대비 26.7% 상승입니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 임차인 홍장표 보증금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 45,694,268원 | 45,694,268원 |
| 갑구 14 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 26,584,974원 | 26,584,974원 |
| 갑구 17 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 갑구 19 · 롯데카드 주식회사 | 23,958,833원 | 23,958,833원 |
| 갑구 20 · 소상공인시장진흥공단 | 24,480,415원 | 24,480,415원 |
| 갑구 21 · 주택도시보증공사 | 306,318,724원 | 173,015,510원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산은 홍장표 보증금 290,000,000원을 원칙상 매수인 인수로 잡아 배당액을 0원으로 계산한 구조입니다. 다만 2026.7.1. 확약을 정확도 규칙에 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 총 채권액 447,037,214원 중 313,734,000원이 배당되고, 미배당은 133,303,214원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회룡 전철역 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 생활편익시설과 공공시설 접근도는 편리한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 회룡역이 있어 대중교통 여건도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건물의 10층이며, 사용승인일은 1997.04.04.입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·도시가스·개별난방·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경 보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.7.1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이 사건의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 홍장표는 과거 근저당권자와 동일 이름으로 나타납니다. 임대차계약 원본과 보증금 지급 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 296,166,666원보다 최신 2026.08. 거래 367,000,000원을 우선 참고하되, 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계도 함께 보세요.
- 후순위 권리. 말소기준 2024.06.14. 이후의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 경정 부기 확인. 갑구 13-1 서민금융진흥원 및 18-1 신용보증기금 관련 경정 부기는 일자가 누락돼 있으므로 등기부 원문 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약이 유효하면 ‘2.9억 인수형’이 아니다
이 사건의 겉모습만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원이 낙찰자에게 넘어오는 고위험 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 그 보증금을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 그러나 홍장표가 2026.7.1. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했으므로, 정확도 규칙에 따라 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가는 319,000,000원이고, 최근 12개월 거래이자 최신 거래는 367,000,000원으로 최저가가 그 86.9%입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 26.7% 상승으로 집계돼 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이라는 점과 확약서가 이 사건의 위험도를 사실상 뒤집는 핵심 문서라는 점 때문에, 입찰 전 확약 원문 확인이 최우선입니다. 확약이 확인되는 전제라면 권리 부담은 크게 낮아지고, 최근 시세 대비 가격 여지도 있는 사건입니다.
