의정부지방법원 2025타경63886. 파주시 탄현면 축현리 998, 축현일반산업단지 안에 위치한 공장·토지 물건입니다. 감정평가상 물품 제조공장과 공장·창고·사무실·기숙사로 이용되고 있습니다. 등기상 권리분석의 출발점은 2019.02.25 설정된 중소기업진흥공단 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·전세권 및 가압류·압류 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 주거용 부동산보다 복잡합니다. 반신애, (주) 다인시스(안효복), (주)코비코 파주지점(김중규) 등 실제 임차인 3명이 조사돼 있지만, 신고일이 각각 2022.03.04·2023.04.07·2024.11.05로 모두 말소기준일 2019.02.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유자가 존재하므로 낙찰 이후 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 축현리 998 · 경기도 파주시 탄현면 축현산단로 63-22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 물품 제조공장 · 공장(창고) · 공장(사무실) · 공장(기숙사) |
| 소유자 | 주식회사엠알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,696,814,700원 / 3,696,814,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 1,808,811,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2019.02.25 을구 1번 중소기업진흥공단 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권부터 2020년·2021년 후순위 근저당권, 2024.11.01 주식회사코비코의 전세권, 2025년 신용보증기금·한국무역보험공사 가압류, 임의경매개시결정과 파주시 압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2024.11.14 김재형 및 주식회사정티움 명의로 설정됐던 근저당권과 관련 가처분은 사해행위취소 판결 등에 따라 2026.05.08 말소등기가 이루어진 상태입니다. 따라서 이 권리들도 매수인이 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 반신애 | 관리동 5층 101호 | 2022.03.04 | 1,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주) 다인시스(안효복) | 1층 | 2023.04.07 | 보증금 미상 / 150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)코비코 파주지점(김중규) | 가동 전체 | 2024.11.05 | 100,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인 모두 말소기준권리보다 늦게 신고돼 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지 않으며, 배당자료의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 실제 점유자는 존재하므로 인도 과정은 별도 문제입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 같은 3,696,814,700원에 신건으로 시작한다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 공장·토지 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함되므로, 주거용 부동산처럼 단순한 실거래 평균으로 접근하기보다 토지·건물별 감정 구성과 현장 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,696,814,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 39,368,147원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 612,000,000원 | 612,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 주식회사코비코 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 576,000,000원 | 495,446,553원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 한국무역보험공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,053,000,000원 중 3,657,446,553원이 배당되고 395,553,447원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 탄현면 축현리 소재 축현일반산업단지 내에 위치하고, 부근은 각종 공장이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 물품 제조공장 및 공장(창고)·공장(사무실)·공장(기숙사)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 건물이며 일부는 지상2층, 일부는 지상5층으로 평가됐고 지상5층 건물에는 승강기설비가 있습니다.
- 토지이용. 일반공업지역·축현일반산업단지이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래·최근 시세 자료가 없으므로 감정가 3,696,814,700원을 곧바로 적정가로 보지 말고 토지·건물의 감정 구성과 현장 가치를 별도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 실제 임차인 3명 모두 대항력은 없지만 점유 자체가 사라지는 것은 아니므로 인도·명도 계획을 확인해야 합니다.
- 코비코 계약관계. 현황조사 보증금 100,000,000원과 등기 전세금 30,000,000원이 함께 존재하므로 임대차계약·전세권·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 본다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.02.25 중소기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 신고되어 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 공장·토지 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 현재 비교 가능한 시세자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리에서는 인수 위험이 낮지만, 가격은 별도 검증이 필요한 유형입니다. 여기에 임차인 3명의 실제 점유와 코비코의 임대차·전세권 관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
