의정부지방법원 2025타경73825. 의정부시 낙양동 핵심프라자 4층 402호로, 감정평가상 제2종 근린생활시설(학원, 현 공실)입니다. 등기부상 현 소유자 정영필은 2017.10.20 거래가액 179,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 정태홍 근저당 60,000,000원, 2024년 부평제일새마을금고 근저당 2,096,400,000원과 국세·지방세 관련 압류가 순차적으로 붙었습니다. 이들은 모두 말소기준보다 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 권리등기 자체보다 체크해야 할 포인트는 임차관계의 실제 점유상태와 세금 배당, 그리고 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73825 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 낙양동 707-1 핵심프라자 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 용민로 243 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(학원, 현 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 402호 · 사용승인 2017.04.28 |
| 소유자 | 정영필 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.10.20 우리은행 근저당입니다. 기존 2017.07.31 우리은행 근저당 96,000,000원은 2017.10.23 해지로 말소됐고, 유석희 명의 20,000,000원 근저당도 2018.08.14 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 2번 우리은행 근저당이며, 그 이후 남아 있는 정태홍·부평제일새마을금고 근저당과 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍준표 | 402호 | 2023.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
홍준표의 전입일은 말소기준일인 2017.10.20보다 약 6년 뒤인 2023.11.29입니다. 따라서 조사된 내용에 따르면 대항력은 없고 보증금 승계도 발생하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 감정평가상 이용상태는 학원, 현 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태도 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 2.5억, ‘싸다’는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 250,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건과 비교할 최신 실거래 수치가 없어 감정가 250,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지, 높은지를 객관적으로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 64% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정태홍 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부평제일새마을금고 | 2,096,400,000원 | 65,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 250,000,000원 가정 시 총 채권액 2,276,400,000원 중 채권자 예상배당은 245,700,000원이고 미배당은 2,030,700,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종 근린생활시설로 학원 용도이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 의정부송산초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 있고 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25m의 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1㎡당 1,986,000원입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.04.28. 급배수·위생·화재경보기·옥내소화전·엘리베이터·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 실제 환금성은 임차수요와 상권·수익률을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 250,000,000원이 감정가와 같은 신건입니다. 실거래 비교 없이 ‘감정가보다 싸다’고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 홍준표 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 점유도 재확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 학원으로 사용되던 현 공실입니다. 내부 상태와 원상복구·재임대 가능성을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 정확한 배당 구조를 알 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 부평제일새마을금고 근저당은 채권최고액 2,096,400,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 본건 외 공동담보 관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구 및 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 공실
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 홍준표도 2023.11.29 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 신건 250,000,000원이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 제2종 근린생활시설이면서 현 공실이고, 현재 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격권, 가격은 검증 전”입니다. 권리상 인수보다 실제 상권·임대수요·공실 해소 가능성과 250,000,000원의 시장 적정성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
