의정부지방법원 2025타경64136. 파주시 법원읍 법원리 일원의 토지와 공장·기숙사·세탁실·기계실·창고·식당·화장실 등을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사디딤디앤씨이며, 등기상 말소기준은 2014.03.24 설정된 중소기업은행 근저당 2,100,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 김정환은 2020.11.02 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김춘섭은 2010.05.26 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 김춘섭의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 인수 가능 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 낙찰가와 별도로 부담할 보증금이 확인되면 실질취득비용도 그만큼 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64136 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 489-19 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·기숙사·세탁실·기계실·창고·식당·화장실 등 |
| 소유자 | 주식회사디딤디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 7,772,855,140원 / 7,772,855,140원 (신건) |
| 신청채권액 | 6,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 물건 포함 · 일부 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
2014.03.24 중소기업은행 근저당을 기준으로 보면 그 뒤의 중소기업은행 근저당권 3건과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 2025.09.09 중소기업은행의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다. 다만 김춘섭의 2010.05.26 전입은 말소기준보다 약 4년 앞서므로 임차보증금의 존재와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘섭 | 2010.05.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김정환 | 2020.11.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 7,772,855,140원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 임차보증금이 미상이라 실제 취득비용은 낙찰가만으로 계산할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,772,855,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 80,128,551원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 (을구 24) | 2,100,000,000원 | 2,100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 (을구 31) | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 (을구 32) | 2,700,000,000원 | 2,700,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 (을구 34) | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 3,370,000,000원 | 1,092,726,589원 |
| 6. 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 680,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2023제21차유동화전문유한회사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2024제9차유동화전문유한회사 | 590,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드주식회사 | 30,605,815원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 747,800,245원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소기업은행 | 50,896,371원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 김성하 | 9,908,350원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 512,205,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 총액 12,901,416,251원 중 7,692,726,589원이 배당되고 5,208,689,662원이 미배당되는 계산입니다. 다만 선순위 임차인 김춘섭의 보증금은 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천현초등학교 북측 인근이며 공장, 다세대주택, 단독주택 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기숙사·세탁실 및 화장실·공장·기계실·창고 및 식당·화장실 등으로 이용됐으며 기준시점 현재 관련 건물들은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·전기설비가 있었던 것으로 조사됐으나 장기간 공실로 현재 사용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 물건이 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-133호·제2022-32호·제2024-37호 기계기구는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 일부 멸실. 목록 4 건물과 목록 7 건물 중 일부가 멸실됐고, 목록 7 내부의 공장과 사무실도 멸실 상태입니다.
- 토지 현황. 목록 1·11·12·13·14는 현황 도로이고 목록 2 토지 중 일부도 도로로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 일반공업지역이 포함되며, 목록 15는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 정확한 면적은 실측을 요합니다.
- 거래 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김춘섭 보증금 확인. 2010.05.26 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김정환 점유 확인. 2020.11.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위는 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교. 비교 가능한 최근 거래가격이 없어 신건 7,772,855,140원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 현장 실측. 일부 토지는 도로로 이용 중이고 목록 15는 복수 용도지역에 걸쳐 있어 정확한 면적 확인이 필요합니다.
- 멸실·공실 확인. 일부 건물이 멸실됐고 장기간 공실 상태여서 실제 잔존 상태와 설비 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 저당 목록에 포함된 기계기구 일부가 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·제시외 물건과 일부 지분매각 대상의 정확한 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 말소”만 보고 끝낼 물건이 아니다
등기만 보면 2014.03.24 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그보다 빠른 2010.05.26 전입의 김춘섭이 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 공장·토지 일괄매각, 일부 건물 멸실, 도로 이용 토지, 소재불명 기계기구, 장기간 공실 등 현장 실사가 필요한 요소도 많습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 신건 최저가 7,772,855,140원 자체의 가격 경쟁력 역시 판단을 보류해야 합니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 가격이 아니라 선순위 임차보증금과 실제 매각 대상의 현황 확정입니다.
