의정부지방법원 2026타경237. 경기도 의정부시 신곡동 431-6, 도로명주소 동일로 506의 4층 철근콘크리트조 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 392.0㎡의 ‘대’이고 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 주식회사스트로베리스이며, 2023.09.22 주식회사판체아 명의로 소유권이 이전된 뒤 2023.11.02 상호가 변경됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.09.22 설정된 신우신용협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 그 뒤의 의정부시 압류, 임의경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 최영수는 2020.07.20, 이옥희는 2020.02.12 전입해 말소기준보다 앞서고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 431-6 · 경기도 의정부시 동일로 506 |
| 용도 / 구조 | 기타 + 토지 · 주상용 토지 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 토지 | 392.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 공시지가 2,082,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사스트로베리스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,286,502,800원 / 2,286,502,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 1,330,533,971원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.22 신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인 2명은 인수
말소기준권리는 2023.09.22 신우신용협동조합 근저당권입니다. 등기부의 과거 근저당·압류 상당수는 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 주목할 후순위 등기는 2025.11.28 의정부시 압류, 2026.05.20 임의경매개시결정, 2026.06.08 국가 압류로 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 부동산 인도 후에도 경제적으로 남는 부담은 별개입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 최영수·이옥희의 보증금 합계 30,000,000원은 배당표상 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥희 | 1층 | 2020.02.12 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 최영수 | 3층 | 2020.07.20 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 황화인 | 확인 필요 | 2023.09.22 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김태현 | 2층 | 2025.01.24 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 중복 합산 대상도 없습니다. 이옥희는 2026.08.04 배당요구를 했지만, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건에서는 현재 확인되는 실거래 시세 수치가 없어 감정가나 최저가가 시장 대비 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저매각가에 인수보증금을 더한 실제 부담액입니다. 현재 회차에서 낙찰가를 최저가와 같은 2,286,502,800원으로 가정하면, 최영수·이옥희 보증금 30,000,000원을 더한 실질취득은 2,316,502,800원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 담보권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,286,502,800원 | 30,000,000원 | 2,316,502,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,829,202,240원 | 30,000,000원 | 1,859,202,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,463,361,792원 | 30,000,000원 | 1,493,361,792원 | 113,671,826원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,286,502,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,265,028원 |
| 인수 · 임차인 최영수 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 20,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이옥희 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 10,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신우신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 701,237,772원 |
현재 회차에서는 집행비용과 근저당권 배당 후 소유자 잔여가 701,237,772원으로 계산됩니다. 임차인 최영수·이옥희 보증금은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린상가 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2004년 3월 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재 및 페어글라스, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시이중창이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 392.0㎡의 대지로 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 기간은 2024.11.10부터 2029.11.09까지로 기재돼 있습니다.
- 도로·계획. 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 지구단위계획구역에도 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 2004.12.10 증축된 1층 근린생활시설 34.35㎡는 기존 건물과 동일하게 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 2,286,502,800원에 매수인 인수 30,000,000원을 더한 2,316,502,800원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 선순위 임차인 명도. 최영수·이옥희는 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있으므로 보증금 반환과 인도 문제를 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
- 황화인 보증금 확인. 황화인은 2023.09.22 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 배당요구 확인. 이옥희의 배당요구일은 2026.08.04입니다. 현재 배당분석에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 반영돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되고 1층 근린생활시설 34.35㎡ 증축 부분이 평가에 포함돼 있으므로 매각 대상 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 수치가 없어 현재 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 기타 + 토지 물건의 실질취득가를 기준으로 별도의 시세 확인이 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 22.865억”이 최종 비용은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 남습니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저매각가 2,286,502,800원이 아니라 실질취득 2,316,502,800원입니다.
반대로 황화인과 김태현은 말소기준 이후 전입해 대항력 없는 임차인으로 정리돼 있고, 2025.11.28 의정부시 압류·2026.05.20 경매개시결정·2026.06.08 국가 압류도 매각으로 소멸합니다. 권리관계가 전면적으로 불명확한 사건은 아니지만, 선순위 임차인 보증금 인수라는 확정 비용이 있는 사건입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다. 결론은 “등기 후순위는 소멸, 임차인 30,000,000원은 인수, 가격 메리트는 아직 판정 보류”입니다.
