의정부지방법원 2026타경249. 양주시 고읍동 168 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 목록2 종교시설, 목록3 제조업소이고, 토지 중 목록4는 지목과 현황이 도로라 목록1 토지의 약 1/3 수준으로 평가됐습니다. 건물은 경량철골구조 1층이며, 종교시설 건물은 1996.07.12 사용승인 후 2016.05.19 증축, 제조업소는 2016.05.19 사용승인된 것으로 조사됐습니다.
등기부상 현재 소유자는 손병찬입니다. 과거 근저당·전세권·가압류·압류 및 2015년 강제경매 관련 등기 가운데 상당수는 이미 말소됐고, 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.02.25 안양서부새마을금고의 채권최고액 455,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정·등기된 권리들은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경249 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍동 168 · 고덕로329번길 76 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교시설 및 제조업소 |
| 토지 | 1,056.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 손병찬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,328,470,800원 / 1,328,470,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양새마을금고 / 90,878,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유·임대차 현황이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.02.25 안양서부새마을금고 근저당이며, 이후의 안양새마을금고 근저당, 이수련 가압류, 국민건강보험공단 압류, 인천신용보증재단 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 감정가를 그대로 믿기 어렵다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 1,328,470,800원이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 종교시설·제조업소와 토지를 함께 매각하는 복합 물건이므로, 일반 실거래 평균 하나로 가격을 판단하기도 어렵습니다.
현재는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저가가 같습니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 1,062,776,640원, 2회 유찰 시 850,221,312원이지만, 이 숫자는 단순 회차별 최저매각가일 뿐 시장가치나 수익가치를 의미하지 않습니다. 용도 적합성, 건축물 상태, 도로 부분의 가치, 실제 점유와 활용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,328,470,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,684,708원 |
| 2. 근저당 · 안양서부새마을금고 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안양새마을금고 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이수련 | 838,785,450원 | 740,786,092원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 82,213,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 1,492,999,086원 중 1,312,786,092원이 배당되고, 미배당은 180,212,994원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고읍동 소재 고읍1통마을회관 동측 인근이며, 주위는 단독주택·중소규모 공장·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록2는 종교시설, 목록3은 제조업소로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 다른 특수 목적형 물건입니다.
- 건물. 두 건물 모두 경량철골구조 1층입니다. 종교시설 건물은 1996.07.12 사용승인 후 2016.05.19 증축됐고, 제조업소는 2016.05.19 사용승인됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,056.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 467,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 부분. 목록4 토지는 지목과 현황이 도로로, 목록1 토지의 약 1/3 수준으로 평가됐습니다.
- 제시외 물건. 목록1 지상에 제시외 컨테이너 1동이 있으나 이설 가능한 물건으로 보아 감정평가에서는 제외됐습니다.
- 건축물 상태. 목록2의 증축부분은 일반건축물대장상 등재된 내용과 같이 존재하며, 건물 현상과 관리상태를 고려해 관찰감가법이 적용됐습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 종교시설·제조업소 실제 사용자의 점유 근거와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,328,470,800원을 곧바로 시장가치로 보지 말고 토지·건물·용도별 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 소유관계와 실제 경계, 도로 부분을 현황과 대조해야 합니다.
- 도로 토지 가치. 목록4는 지목 및 현황이 도로이고 약 1/3 수준으로 평가됐으므로 독립적인 활용가치와 접근성 기여도를 분리해 판단해야 합니다.
- 제시외 컨테이너. 이설 가능한 컨테이너 1동은 감정에서 제외됐습니다. 현존 여부와 철거·이설 주체를 확인하는 편이 안전합니다.
- 증축 건물 상태. 목록2의 증축부분과 경량철골·판넬 구조의 관리상태를 현장 확인해 추가 보수비를 산정해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역 및 각종 제한지역이 중첩돼 있으므로 향후 용도변경·증축·개발 가능성을 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 충분하지 않다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.25 안양서부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건은 종교시설·제조업소와 토지를 함께 사는 특수 물건이고, 감정평가상 임대관계는 미상, 비교 실거래 자료도 없습니다.
따라서 현재 신건 최저가 1,328,470,800원을 두고 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 1회 유찰 시 1,062,776,640원, 2회 유찰 시 850,221,312원으로 낮아지더라도 가격 하락 자체가 투자 메리트를 보장하지는 않습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 실제 승부처는 현장 점유관계·건물 상태·토지 활용성과 향후 환금성을 얼마만큼 정확히 검증하느냐에 있습니다.
