의정부지방법원 2026타경299. 신곡동 주공아파트 407동 3층 304호로, 감정평가상 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 구조의 아파트입니다. 현재 소유자 김영희는 2013.05.23 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준점은 2016.09.22 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 145,200,000원입니다.
그 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권과 김영선·하나캐피탈·서민금융진흥원 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 “임대 및 점유관계는 미상임”으로 적혀 있어, 권리등기와 별개로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 754 주공아파트 407동 3층304호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 59.47㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 평슬라브지붕 · 20층 건물 내 3층 · 사용승인일 2001.10.30 |
| 소유자 | 김영희 · 2013.05.23 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 117,605,192원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.09.22 접수된 을구 12번 하나은행 근저당권 145,200,000원입니다. 이후 2022.05.12 비엔케이캐피탈 근저당권 151,200,000원, 2024.01.19 김영선 가압류 60,000,000원, 2026.01.07 하나캐피탈 가압류 28,757,520원, 2026.03.18 서민금융진흥원 가압류 10,745,347원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다
신곡주공4는 957세대이고, 대상면적은 59.47㎡입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 표본은 12건, 평균 거래금액은 243,291,666원입니다. 현재 최저가 251,000,000원은 이 평균의 103.2%입니다. 최신 거래도 2026.09의 250,000,000원이어서, 현재 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.47㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.09 | 59.47㎡ | 13 | 277,000,000원 |
| 2026.08 | 59.47㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 59.47㎡ | 23 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.55㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 5 | 232,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 11 | 242,500,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 4 | 233,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 243,291,666원 |
표본의 거래금액 범위는 230,000,000원~277,000,000원이고 최근 12개월 평균은 243,291,666원입니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 251,000,000원으로, 최근 평균 대비 103.2%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 251,000,000원이고, 이 금액으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 151,200,000원 | 101,486,000원 |
| 4. 가압류 · 김영선 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,757,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,745,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 395,902,867원 중 채권자 예상배당은 246,686,000원이고, 미배당액은 149,216,867원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 149,216,867원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 198,714,067원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 238,311,827원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 매수인의 취득가가 내려가는 일반적인 구조이고, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형은 현재 확인되지 않습니다. 다만 점유관계가 미상이므로 실제 점유자 확인 전까지는 임차관계를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부신곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 신곡주공4 · 957세대 · 사용승인일 2001.10.30입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 2,181,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2024.11.10~2029.11.09입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 현재 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 243,291,666원의 103.2%입니다. 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대 및 점유관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 등기 권리 확인. 2016.09.22 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 전체 미배당액은 149,216,867원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서와 실제 점유현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.09.22 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 비엔케이캐피탈 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 243,291,666원의 103.2%이고 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 여기에 감정자료상 점유관계가 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 없지만, 신건 가격이 최근 시세보다 저렴하지 않고 점유 확인이 필요한 사건”으로 정리하는 것이 데이터와 가장 일치합니다.