의정부지방법원 2025타경64497. 고양시 덕양구 지축동 976-5 에스엠빌1차로, 감정평가상 지상 4층 철근콘크리트 건물이며 단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사오카이이고, 2022년 6월 30일 병점신용협동조합이 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 곽진아·송호철의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 임차관계 6건 역시 전입일이 모두 2022.06.30. 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 손 준·최문선·임지영·이현주의 보증금은 확인되지 않았으므로, 금액 자체는 입찰 전 명세서 원본과 임대차관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64497 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 976-5 에스엠빌1차 · 경기도 고양시 덕양구 지축3로 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 |
| 소유자 | 주식회사오카이 |
| 감정가 / 최저가 | 2,425,731,800원 / 2,425,731,800원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,185,400,190원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 을구 1번 병점신용협동조합 근저당권입니다. 갑구의 국 압류와 임의경매개시결정, 을구의 곽진아·송호철 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 제공된 권리분석 결과상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손 준 | 확인된 점유관계 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문선 | 주거 | 2024.03.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임지영 | 주거 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 주거 | 2022.12.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽진아 | 4층 전체 · 주거 (임차권등기) | 2023.12.29 | 2023.05.24 | 500,000,000원 | 없음 | 확정판단 미상 | 없음 |
| 송호철 | 3층 301호 약 68.38㎡ · 주거 (임차권등기) | 2022.08.17 | 2022.08.24 | 50,000,000원 | 없음 | 확정판단 미상 | 없음 |
보증금이 확인되는 임차인은 곽진아 500,000,000원, 송호철 50,000,000원입니다. 두 사람 모두 주택임차권등기가 되어 있으나 전입일은 말소기준인 2022.06.30.보다 늦습니다. 손 준·최문선·임지영·이현주 역시 전입일이 말소기준 이후이며, 제공 자료상 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 신건 가격 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,425,731,800원으로 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,425,731,800원 | 1,440,000,000원 | 0원 | 959,074,482원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,940,585,440원 | 1,440,000,000원 | 0원 | 478,779,586원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,552,468,352원 | 1,440,000,000원 | 0원 | 94,543,668원 | 0원 |
제공된 회차별 배당 계산에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 병점신용협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 결과만으로 매각가격 자체의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,425,731,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 26,657,318원 |
| 1. 근저당 · 병점신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 959,074,482원 |
현재 회차 가정 배당입니다. 집행비용은 26,657,318원, 병점신용협동조합 근저당은 1,440,000,000원 전액 배당, 소유자 잔여는 959,074,482원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지효초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·주상용 건물·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층으로, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 점유 범위 확인. 특히 곽진아는 4층 전체, 송호철은 3층 301호 약 68.38㎡로 표시되어 있습니다. 나머지 임차인의 실제 점유부분도 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 4명 확인. 손 준·최문선·임지영·이현주의 보증금이 확인되지 않아 전체 임대차관계의 금액 규모는 현재 산정할 수 없습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각 대상 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 2,425,731,800원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.06.30. 병점신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 후순위 압류·임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 6명의 임차관계가 얽혀 있고 4명의 보증금은 확인되지 않았으며, 건물은 다가구주택과 제1종근린생활시설로 함께 이용되고 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 2,425,731,800원의 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 승계 위험은 0원으로 정리되지만, 임대차 실체와 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
