의정부지방법원 2026타경70598. 의정부동 정인빌라 2층 202호를 대상으로 한 강제경매입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 잡아야 할 사실은 부동산 전체 소유권 매각이 아니라 특정 공유지분의 매각이라는 점입니다. 현재 등기상 공유자는 부아소네수나켄 13분의 2, 심재리 13분의 2, 심하린 13분의 2, 엄은자 13분의 5, 주식회사실버백 13분의 2이고, 이번 경매개시결정은 엄은자의 3번·4번 지분에 대해 이루어졌습니다.

근저당권이나 현재 존속하는 압류가 잡힌 구조는 아닙니다. 과거 심재붕 지분에 대한 강제경매와 압류, 공유물분할청구권을 피보전권리로 한 가처분, 사해행위취소 관련 가처분 등이 있었지만 해당 가처분들은 이미 말소됐고, 2026년 3월에는 사해행위취소 판결을 원인으로 과거 엄은자 지분의 심재리 이전등기가 말소됐습니다. 그 뒤 2026년 3월 26일 경기저축은행의 파산관재인 예금보험공사가 강제경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘공유지분’이 핵심

이 사건에는 현재 등기상 근저당권이 없고, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 ‘인수 0원’과 ‘권리 부담 없음’은 같은 의미가 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 정인빌라 202호의 13분의 5 지분이고, 나머지 공유지분은 다른 공유자들에게 그대로 남습니다. 따라서 취득 후에도 단독소유 부동산처럼 자유롭게 점유·처분하는 구조가 아닙니다.

② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 점유는 확인 필요

임차인 신고 내역은 없고 예상배당에도 임차인 배당이 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 지분경매는 낙찰자가 전부 소유권을 취득하는 구조가 아니므로 실제 점유 주체와 공유자들의 사용관계를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다

정인빌라는 1993년 7월 5일 준공된 8세대 규모의 다세대이고, 대상 면적 정보는 46.8㎡로 집계돼 있습니다. 그러나 이번 자료에는 시장가격을 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 및 최저가 90,000,000원을 두고 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

90,000,000원 매각 가정에서 신청채권액 41,843,777원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 46,136,223원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 공유자 우선매수 — 외부 입찰자의 낙찰 가능성 변수

매각물건명세서 비고에는 “지분매각 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음”이라고 기재돼 있습니다. 즉 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 정해진 절차에 따라 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자가 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 2층 202호입니다.
• 입지. 상우고등학교 북쪽 인근으로 아파트단지·다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 공원, 각급 학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 범골역(의정부경전철)이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 필지 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,490,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 1993년 준공·8세대 규모 다세대에 더해 이번 매각은 13분의 5 지분만 대상으로 하므로 일반 단독소유 매물과 동일하게 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 정인빌라 202호 전체가 아니라 엄은자 지분 13분의 5를 취득하는 경매입니다.
• 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 최고가 입찰이 곧 최종 취득을 뜻하지 않습니다.
• 공유자 현황 확인. 낙찰 후에도 부아소네수나켄·심재리·심하린·주식회사실버백의 지분이 남습니다.
• 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 90,000,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 배당 구조. 현재 예상배당에서는 신청채권액 41,843,777원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
• 과거 등기 흐름 대조. 2024년 사해행위취소 판결과 2026년 소유권이전등기 말소를 포함해 현재 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘지분 5/13’

표면적으로 보면 이 사건은 근저당도 없고 예상 미배당도 없으며 매수인 금전 인수액이 0원인 깨끗한 구조입니다. 하지만 이 물건을 일반 다세대 한 호실의 단독소유 경매처럼 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 실제 매각 대상은 엄은자 지분 13분의 5이고, 나머지 공유자들은 낙찰 후에도 그대로 남습니다.

여기에 공유자 우선매수신고가 1회 가능하고, 실제 임대관계는 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 90,000,000원의 가격 경쟁력을 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 판단축은 “인수액이 있느냐”가 아니라 “공유지분을 90,000,000원에 취득한 뒤 어떻게 사용·정리·환금할 수 있느냐”입니다. 권리금액 자체보다 공유관계와 우선매수, 환금성 검토의 비중이 훨씬 큰 물건입니다.