의정부지방법원 2026타경70611. 의정부동 산내들빌라 나동 2층 201호, 전용 65.1㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 채원석은 2020년 2월 소유권을 취득했고 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 매각의 말소기준권리입니다. 이후 박영준 근저당 60,000,000원, 주식회사하이시스이엔지 근저당 50,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정이 뒤따르지만 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 가격은 그렇지 않습니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 254,000,000원인데, 동일 면적에서 확인되는 실거래는 212,000,000원입니다. 차이는 42,000,000원, 비율로는 실거래의 119.8%입니다. 게다가 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2024.06이라, 이 가격을 정밀한 현재 시세로 단정하기보다는 신건 가격이 적어도 확인 실거래보다 상당히 높다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 228-23 산내들빌라 나동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 평화로 634-6 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 65.1㎡ · 방3·거실·주방·식당·욕실2·다용도실 · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 채원석 · 2020.02.10 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 47,914,815원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.02.10 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 박영준 근저당, 주식회사하이시스이엔지 근저당, 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 이번 경매개시결정, 주식회사 토마토렌트카 가압류, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 신건 2.54억은 확인 실거래의 119.8%
산내들빌라 나동은 8세대이며 2013.04.15 준공됐습니다. 동일 면적 65.1㎡에서 확인되는 거래는 2024.06, 4층, 212,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 65.1㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 기준값 | 65.1㎡ | 1건 | 212,000,000원 |
최저매각가 254,000,000원은 이 거래보다 42,000,000원 높고, 비율로는 119.8%입니다. 확인 가능한 거래 표본이 1건뿐이라 적정가를 정밀하게 산출하기는 어렵지만, 적어도 현재 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 가점 없이 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박영준 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하이시스이엔지 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 토마토렌트카 | 5,820,587원 | 5,820,587원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,823,413원 |
현재 회차 254,000,000원 가정에서는 계산 대상 채권 235,820,587원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 13,823,413원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 254,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 203,200,000원 | 36,265,387원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 162,560,000원 | 76,336,427원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰 자체가 권리 위험을 키우는 구조라기보다, 매수자 관점에서는 가격을 실거래 수준 아래로 낮춰주는 효과가 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 가능역 동측 인근이며 아파트·다세대주택·근린생활시설이 밀집한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 가능역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방3, 거실, 주방, 식당, 욕실2, 다용도실 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 201호이며 승강기·난방·위생·급배수·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 319.0㎡, 공시지가 1,665,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래도 1건뿐이어서 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 고가 응찰 경계. 최저가 254,000,000원은 확인 실거래 212,000,000원의 119.8%입니다. 신건에서는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 거래 표본 확인. 확인 거래는 2024.06 한 건뿐입니다. 주변 유사 다세대와 최근 실거래를 추가로 대조해 응찰 상한을 잡는 것이 필요합니다.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 203,200,000원은 확인 실거래 212,000,000원 아래로 내려옵니다. 신건보다 유찰 후 가격을 비교하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난하지만 가격은 보류
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2020.02.10 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리돼 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가는 254,000,000원으로 확인 실거래 212,000,000원보다 42,000,000원, 19.8% 높습니다. 거래 표본도 1건뿐이라 현재 적정가를 단정할 수는 없지만, 적어도 신건을 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 무난, 신건 가격은 보류. 이 사건은 유찰 뒤 가격이 실거래 기준과 얼마나 벌어지는지를 보고 접근하는 편이 적절합니다.
