의정부지방법원 2026타경70725. 한강듀클래스의정부고산 에이동 9층 936호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 최미숙이며, 2022.09.22. 주식회사국민은행 명의 채권최고액 244,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.04.07. 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 황진칭(HUANG JINQING) 1명입니다. 목적물 전부를 보증금 3,000,000원·월 330,000원 조건으로 점유하고 있으며 전입일은 2024.03.26.입니다. 말소기준인 2022.09.22. 국민은행 근저당보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 9층 936호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 936호 · 사용승인일 2022.07.28 |
| 소유자 | 최미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 215,736,077원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
핵심은 날짜입니다. 국민은행 근저당권이 2022.09.22. 설정됐고, 임차인의 전입은 그보다 늦은 2024.03.26.입니다. 따라서 황진칭(HUANG JINQING)은 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 3,000,000원을 떠안을 구조가 아닙니다. 2026.04.07. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황진칭(HUANG JINQING) | 목적물 전부 | 2024.03.26 | 3,000,000원 | 330,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않지만, 이 사건에서 매수인 승계 여부를 가르는 핵심은 말소기준권리보다 늦은 전입일입니다. 대항력이 없으므로 임차보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 진행될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 244,800,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조로 계산되며, 채권최고액 기준 24,736,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 24,736,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 68,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 104,247,040원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준권리 자체가 매각으로 소멸하고 후순위 임차인의 보증금도 승계되지 않으므로 매수인 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 권리 측면에서 가격 하락에 따라 별도의 인수액이 붙는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근으로, 지식산업센터·아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 10층 중 9층 936호입니다.
- 구조·설비. 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로, 기본 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 대로, 북동측으로 중로와 접하며 도로 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 1명이 목적물 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2022.09.22.보다 임차인 전입 2024.03.26.이 늦어 대항력은 없습니다.
- 미배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 발생해도 매수인 인수액은 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가와 매각물건명세서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 현장 이용상태와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 규제·이용계획 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘후순위 임차인·인수 0원’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.22. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 황진칭(HUANG JINQING)의 전입은 2024.03.26.으로 뒤입니다. 따라서 임차보증금 3,000,000원의 매수인 승계는 없고, 근저당 역시 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인이 목적물 전부를 점유하고 있고, 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 224,000,000원의 신건입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 별도로 현장 상태·점유·이용 목적·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
