의정부지방법원 2026타경70775. 의정부동 브릭스턴빌 7층 704호, 감정평가상 주거용오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 9층 중 7층이고 사용승인일은 2018.06.08입니다. 현재 등기상 소유자는 김숙이이며, 2018.09.28 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사 명의 채권최고액 180,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 매각의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 김종운 근저당 50,000,000원, 카드사·금융사 가압류, 농협은행 가압류, 의정부시 압류와 이번 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 등기 권리와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 237-12 브릭스턴빌 제7층 제704호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 9층 중 7층 · 사용승인일 2018.06.08 |
| 소유자 | 김숙이 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 182,435,527원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.28 농협은행주식회사 근저당 180,000,000원입니다. 2024.01.22 김종운 근저당 50,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 판정돼 매각으로 소멸합니다. 2026.07.03 서울보증보험주식회사가 김종운 근저당권부채권을 압류한 등기도 같은 범위에서 소멸 판정입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.47억은 최근 거래보다 높다
브릭스턴빌의 시세 매칭 면적은 64.33㎡이고, 최근 12개월 거래 6건의 평균은 221,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.01의 220,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.6%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 60.3㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 60.3㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 60.3㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.05 | 60.3㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 64.33㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 60.3㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
전체 10건의 거래 범위는 220,000,000원~230,000,000원, 전체 평균은 224,000,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준으로 보면 247,000,000원은 최근 평균보다 높은 가격이고, 추세까지 -2.6%여서 과거 평균만 근거로 가격 매력을 높게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종운 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,611,472원 | 6,611,472원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 14,437,273원 | 6,130,528원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,844,284원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,424,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 274,317,348원 중 242,742,000원이 배당되고, 미배당액은 31,575,348원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 242,742,000원 | 31,575,348원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 80,283,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 119,250,468원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 낮아져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 차이는 채권자의 미배당 규모입니다. 현재 회차에서는 농협은행주식회사 근저당 180,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액도 155,066,880원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 가능역이 소재합니다.
- 도로. 건물 동측 폭 약 25미터, 서측 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 규모. 브릭스턴빌은 총 12세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.2회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 221,666,666원의 111.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.6%입니다. 과거 전체 평균 224,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 현황을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 제공 시나리오상 1회 유찰 197,600,000원, 2회 유찰 158,080,000원이며 어느 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현재 가격은 높다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2018.09.28 농협은행주식회사 근저당 이후 권리는 모두 소멸 판정이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 221,666,666원의 111.4%이고 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -2.6%입니다. 따라서 권리는 소멸형이지만 신건 가격 메리트는 부족합니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격을 비교하는 편이 핵심이며, 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인까지 마친 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
