의정부지방법원 2026타경70931. 양주시 고암동 ‘동안마을(주공3단지)’ 310동 18층 1803호 아파트입니다. 현재 소유자는 최보영이며, 2015.04.01 김재식·최보영이 각 지분을 취득한 뒤 2020.12.24 김재식 지분 전부가 최보영에게 증여되어 단독소유가 됐습니다. 권리분석의 기준은 2021.06.03 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 173,650,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 롯데카드·우리카드·현대카드의 가압류와 씨에스씨2503유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 236,000,000원에 들어가도 가격 경쟁력이 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 122 동안마을 310동 18층 1803호 · 경기도 양주시 고암길 275 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 83.44㎡ · 철근콘크리트벽식조 25층 건 내 18층 |
| 소유자 | 최보영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 씨에스씨2503유동화전문 유한회사 / 49,927,826원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등재된 임차인 없음. 배당 추정상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유관계와 관련 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
2021.06.03 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 롯데카드 8,200,530원, 우리카드 51,295,474원, 현대카드 9,666,539원의 가압류와 2026.04.30 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 채권자들의 배당 부족은 남더라도 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
동안마을(주공3단지)은 1,290세대, 준공일은 2001.05.02입니다. 비교 면적 83.44㎡의 최근 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 220,208,333원입니다. 현재 최저매각가 236,000,000원은 이 평균의 107.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 83.44㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2026.09 | 83.44㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 83.44㎡ | 24 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 83.45㎡ | 12 | 212,500,000원 |
| 2026.07 | 83.45㎡ | 23 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 83.45㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 83.44㎡ | 22 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 83.44㎡ | 12건 | 220,208,333원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~250,000,000원이고 최신 거래는 2026.09의 240,000,000원입니다. 현재 최저가 236,000,000원은 이 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 220,208,333원보다 높습니다. 따라서 최신 한 건만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 최근 전체 거래 수준을 우선해 현재 신건에는 가격상 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 173,650,000원 | 173,650,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,200,530원 | 8,200,530원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 51,295,474원 | 50,045,470원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,666,539원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 씨에스씨2503유동화전문 유한회사 | 49,927,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 292,740,369원 중 예상 채권자 배당액은 231,896,000원이며, 미배당액은 60,844,369원입니다. 소유자 잔여액은 0원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권의 문제이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고암동 회천초·중등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 25층 건물 중 18층 1803호입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕정1지구), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 999,500원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 동안마을(주공3단지)은 1,290세대이고 최근 비교면적 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 200,000,000원부터 250,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 실질취득가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 220,208,333원의 107.2%입니다. 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 188,800,000원, 2회 유찰 시 151,040,000원입니다. 현재 회차와 유찰 후 가격을 최근 실거래 범위와 각각 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계는 원본 조사자료를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 60,844,369원이 존재해도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 입찰 전 관련 원본과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.02입니다. 입찰 직전 등기 변동과 법원 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.03 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 실질취득가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 220,208,333원의 107.2%로, 현재 단계에서는 가격상 우위를 인정하기 어렵습니다.
2026.09 동일 면적 18층 거래가 240,000,000원으로 확인되지만 최근 12건은 200,000,000원부터 250,000,000원까지 폭이 큽니다. 특정 고가 거래보다 최근 평균을 우선하면, 결론은 명확합니다. 권리 부담은 작지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰 188,800,000원과 2회 유찰 151,040,000원 시나리오가 존재하는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다 응찰 가격입니다.
