의정부지방법원 2026타경70980. 양주시 덕계동 646-1의 107동 2층 203호, 전용 55.5927㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이창수는 2023.07.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 163,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 크게 봐야 할 부분은 가격입니다. 동일 면적 최근 12건의 실거래 평균은 132,166,666원, 거래 범위는 110,000,000원~145,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 148,000,000원으로 최근 12개월 평균의 112.0%이고, 표본 최고 거래가 145,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래인 2026.08 거래가는 120,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70980 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 646-1 107동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.5927㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 지상 14층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이창수 (2023.07.24 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 134,067,504원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
현재 확인된 임차인은 없습니다. 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 현황에서 점유자·전입자 유무를 확인해야 합니다. 등기상 핵심은 2023.07.24 중소기업은행 근저당이며, 현재의 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래대보다 높다
단지명은 금광, 총 498세대이며 사용승인일은 2002.02.09입니다. 비교 표본은 본건과 면적이 일치하는 전용 55.59㎡ 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.59㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 55.59㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 55.59㎡ | 7 | 141,500,000원 |
| 2026.05 | 55.59㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 55.59㎡ | 8 | 136,500,000원 |
| 2026.03 | 55.59㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 55.59㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 55.59㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 55.59㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 55.59㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.12 | 55.59㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 55.59㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 평균 | 55.59㎡ | 12건 | 132,166,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 132,166,666원이고 최저·최고 거래가는 110,000,000원~145,000,000원입니다. 현재 최저매각가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 112.0%입니다. 특히 본건과 같은 2층에서도 2026.03 110,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 163,200,000원 | 145,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 163,200,000원 기준으로는 18,072,000원이 미배당되지만, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권액은 134,067,504원이며 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권 충족으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 남서측 인근으로 아파트·연립주택·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 1호선 덕계역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕 지상 14층 건물이며 사용승인일은 2002.02.09입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·주차장·도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 683,800원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선 확인. 현재 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 132,166,666원의 112.0%입니다. 신건을 할인 매수로 보지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 면적 거래가는 120,000,000원입니다. 현재 감정가와 차이가 있으므로 호수별 상태·층·향 등 개별 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 배당. 채권최고액 163,200,000원 중 현재 시뮬레이션 예상배당은 145,128,000원이며 미배당 18,072,000원은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원으로 계산되어 있으므로 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유 확인
이 물건은 현재 등기상 말소기준이 명확하고 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 132,166,666원의 112.0%이고, 실거래 최고가 145,000,000원도 웃돕니다. 최신 거래는 120,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 높은 신건 가격이며, 감정평가서상 임대관계 미상이라는 점도 입찰 전 반드시 원본 확인이 필요합니다. 권리 구조는 단순하지만, 신건 가격 메리트는 부족한 물건으로 정리됩니다.
