의정부지방법원 2026타경71134. 의정부동 드림팰리스 2층 201호, 공부상 오피스텔로 방2·주방·거실·욕실1·다용도실·현관 등으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송명호이며 2019.06.15 매매를 원인으로 184,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2023.08.29 주택도시보증공사의 가압류 844,000,000원입니다.
그러나 등기 순위만 보고 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차권자 장우주는 2019.07.12 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.06.17로, 모두 말소기준인 2023.08.29보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당액은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 201호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 573 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔(방2, 주방, 거실, 욕실1, 다용도실, 현관 등) |
| 건물 / 면적 | 지하1층·지상14층 건물 내 2층 201호 · 대상면적 55.5㎡ |
| 소유자 | 송명호 · 2019.06.15 매매 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장우주 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
말소기준은 2023.08.29 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 2025.07.16 장우주의 주택임차권과 2026.05.29 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 장우주의 전입일 2019.07.12·점유개시일 2019.07.12가 말소기준보다 빠르기 때문에, 임차권등기 자체의 소멸과 별개로 보증금 미회수분의 인수 문제가 남습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장우주 | 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.12 | 2019.06.17 | 184,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 임차권자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
장우주는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 별도로 표시된 ‘임차권자’는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 이 표기는 대항력 가능·미상으로만 봐야 하며, 장우주 외 임차관계가 실제로 별도로 존재하는지는 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 187,362,000원으로 봐야 한다
드림팰리스는 총 9세대, 2018.04.06 준공 물건입니다. 대상면적 55.5㎡와 면적이 매칭된 실거래는 총 4건이며, 전체 평균은 184,500,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 209,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 150,000,000원 1건이고, 최근 거래가 과거 거래보다 23.5% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 53.58㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 55.44㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2022.02 | 55.44㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2021.09 | 55.5㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 184,500,000원 |
최저가 183,000,000원만 놓고 보면 전체 평균 184,500,000원과 비슷해 보이지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 시세입니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균 150,000,000원의 122.0%이며, 여기에 장우주 보증금 미배당 예상액 4,362,000원을 더한 현재 회차 실질취득비용은 187,362,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원 대비 124.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 장우주 보증금 | 184,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장우주 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 183,000,000원 가정 시 장우주의 보증금 184,000,000원 가운데 179,638,000원이 배당되고 4,362,000원이 부족합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수분이므로 매수인 인수 예상액은 4,362,000원이며, 현재 회차 실질취득비용은 187,362,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 4,362,000원 | 187,362,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 40,449,600원 | 186,849,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 69,319,680원 | 186,439,680원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·학교 등이 형성된 주거 및 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부 경전철 의정부중앙역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며 방2·주방·거실·욕실1·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,676,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 물건이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래 추세 -23.5%와 경매 평균 유찰 8.9회를 함께 보면 매각가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 183,000,000원 낙찰가에 인수 예상 4,362,000원을 더한 187,362,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 40,449,600원, 2회 유찰 시 인수 69,319,680원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이고 거래 추세는 -23.5%입니다. 과거 209,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 184,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 장우주 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 장우주로 동일하므로 실제 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생관계를 원본으로 대조하세요.
- 미상 임차표기 확인. 전입·확정일자·보증금이 없는 별도 ‘임차권자’ 표기는 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수위험이 없는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 범위는 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 최저가만 보면 183,000,000원의 신건이지만, 매수인의 실제 부담은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 장우주의 보증금 184,000,000원이 매각대금만으로 전액 배당되지 않아 현재 회차에서도 4,362,000원 인수가 예상되고, 실질취득비용은 187,362,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래는 150,000,000원, 최근 거래 추세는 -23.5%이므로 현재 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 최저가는 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원까지 내려가지만 장우주의 미배당 인수액은 각각 40,449,600원과 69,319,680원으로 증가합니다. 그 결과 매각가+인수는 각각 186,849,600원, 186,439,680원으로 유지됩니다. 여기에 평균 유찰 8.9회, 9세대 규모, 별도 미상 임차표기까지 함께 확인됩니다. 이 물건의 핵심은 “낙찰가가 내려가도 실질취득원가는 거의 내려가지 않는다”는 점입니다.
