의정부지방법원 2026타경71177. 의정부시 용현동 ‘탑석센트럴자이’ 1108동 22층 2202호, 전용 105.99㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·욕실2·주방/식당·거실·드레스룸·발코니 등으로 이용 중이며, 34층 건물의 22층입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 등기 흐름을 한 번 더 짚어볼 필요가 있습니다. 2024년 삼성화재해상보험 근저당권 채권최고액 402,500,000원이 있었고, 2026.04.02. 한국자산관리공사로 근저당권이전 등기가 기록돼 있습니다. 경매 신청채권자 역시 한국자산관리공사입니다.
한편 제공된 말소기준권리는 2026.03.11. 조희진 가압류 335,000,000원으로 산정되어 있고, 예상배당에서는 이 가압류가 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 350,365,159원인데 예상배당 계산상 배당액은 0원으로 표시됩니다. 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있지만, 이 근저당권 이전·신청채권자·배당순위의 연결관계는 입찰 전 등기 원문과 배당요구 관계를 직접 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 567 탑석센트럴자이 1108동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 105.99㎡ · 방4·욕실2·주방/식당·거실·드레스룸·발코니 · 34층 중 22층 |
| 소유자 | 정휘도 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 350,365,159원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 이전등기 관계는 원문 확인
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, ‘실제 점유자가 반드시 소유자’라고 단정할 단계는 아닙니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 점유자를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 10억은 최근 시세보다 높다
탑석센트럴자이는 2,571세대, 2021.12.20. 준공 단지입니다. 동일 면적 105.99㎡의 확인된 거래는 2023.04~2026.05 사이 7건이고 전체 평균은 977,142,857원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 1,070,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 105.99㎡ | 29 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 105.99㎡ | 3 | 950,000,000원 |
| 2025.08 | 105.99㎡ | 1 | 960,000,000원 |
| 2025.08 | 105.99㎡ | 1 | 960,000,000원 |
| 2024.04 | 105.99㎡ | 31 | 1,070,000,000원 |
| 2023.04 | 105.99㎡ | 30 | 960,000,000원 |
| 2023.04 | 105.99㎡ | 30 | 960,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 105.99㎡ | 4건 | 962,500,000원 |
핵심은 최근 구간입니다. 최근 12개월 평균은 962,500,000원, 최신 거래는 980,000,000원인데 현재 최저가는 1,000,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 103.9%로 최근 평균보다 37,500,000원 높고, 최신 거래보다도 20,000,000원 높습니다. 최근 거래 평균은 과거 구간 대비 -3.4%로 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,400,000원 |
| 2. 가압류 · 조희진 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 652,600,000원 |
현재 회차 기준 예상배당에서는 조희진 가압류 335,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 652,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 350,365,159원은 이 배당표에서 0원으로 표시되어 근저당권 이전·배당순위의 원문 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,000,000,000원 | 335,000,000원 | 652,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 800,000,000원 | 335,000,000원 | 454,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 640,000,000원 | 335,000,000원 | 296,200,000원 | 0원 |
현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재는 0회 유찰 신건이며, 제공된 시나리오상 한 차례 유찰되면 800,000,000원, 두 차례 유찰되면 640,000,000원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔뫼초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 34층 중 22층으로 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 탑석센트럴자이는 2,571세대, 2021.12.20. 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 7건 확인되며 가격 범위는 950,000,000원~1,070,000,000원입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2024.11.10.~2029.11.09.로 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,560,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 이하로 착각하지 말 것. 현재 실질취득가 10억원은 최근 12개월 평균 962,500,000원의 103.9%이며 최신 거래 980,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거 구간보다 -3.4%이므로 과거 최고가 1,070,000,000원을 현재 시세의 대표값으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 근저당권 이전 원문 대조. 삼성화재해상보험의 402,500,000원 근저당권과 한국자산관리공사로의 이전등기, 신청채권자 청구액 350,365,159원 사이의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있으므로 입찰·취득 단계에서 관련 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 관리비·당해세 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 관리비 정보도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다. 대항력 임차인 보증금이 실질취득가를 끌어올리는 구조도 확인되지 않습니다. 하지만 신건 10억원은 최근 12개월 평균 962,500,000원보다 37,500,000원 높고, 최신 거래 980,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -3.4%입니다. 따라서 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
권리 측면에서는 매수인 인수 0원이 긍정적이지만, 2024년 근저당권과 2026년 한국자산관리공사로의 이전등기, 그리고 신청채권자 청구액이 예상배당에서 0원으로 표시되는 부분은 확인이 필요합니다. 결론은 인수는 0원, 가격은 보류, 권리 원문은 한 번 더 대조입니다. 현재 회차의 승부처는 권리 인수보다 최근 시세보다 높은 10억원을 받아들일 이유가 있는가에 있습니다.
