의정부지방법원 2026타경71191. 장암2단지주공아파트 203동 13층 1302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자 윤덕성은 2022년 4월 9일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했고, 2022년 7월 7일 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 케이비국민카드·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 중요한 것은 신건 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 215,000,000원인데, 동일 면적 51.66㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 203,958,333원입니다. 최신 거래도 2026년 8월 210,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 장암동 5 장암2단지주공아파트 203동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 51.66㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 소유자 | 윤덕성 (2022.04.09. 협의분할에 의한 상속, 2022.05.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 191,414,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2022년 7월 7일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2026년 1월 9일 케이비국민카드 가압류, 2026년 6월 8일 임의경매개시결정, 2026년 7월 6일 삼성카드 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 금지사항등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.15억은 최근 평균의 105.4%
장암주공2 동일 면적 51.66㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 203,958,333원, 최신 거래는 2026년 8월 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.66㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 51.66㎡ | 14 | 224,500,000원 |
| 2026.08 | 51.66㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 51.66㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 51.66㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 51.66㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 51.66㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 51.66㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 51.66㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 51.66㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 51.66㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 51.66㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 203,958,333원 |
실거래 범위는 160,000,000원~225,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 가격 메리트 판단의 기준이 되는 최근 12개월 평균은 203,958,333원이고, 신건 최저가 215,000,000원은 그보다 11,041,667원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 105.4%입니다. 최신 거래 210,000,000원과 비교해도 최저가가 5,000,000원 높아, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 240,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,998,432원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,970,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 270,968,467원 중 211,190,000원이 배당되고, 미배당은 59,778,467원입니다. 현대해상화재보험주식회사의 근저당 채권최고액 240,000,000원도 전액 배당되지 않지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장암초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 발곡역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식조, 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물의 13층 1302호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 기반시설. 동측 대로와 북측 중로에 접하고 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지 규모. 장암주공2는 1,661세대이며 준공일은 1993.04.13입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 203,958,333원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 2026년 8월 최신 거래 210,000,000원보다 현재 최저가가 5,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 172,000,000원, 2회 유찰 시 137,600,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 신건에서도 채권자 미배당 59,778,467원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 임차인이 없고, 2022년 현대해상화재보험주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 2.15억은 최근 12개월 평균 203,958,333원의 105.4%이고 최신 거래 2.10억보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 가격이 싸다는 이유로 접근하기는 어렵습니다. 권리는 안전하지만 가격은 보류, 1회 이상 유찰될 경우 시세 대비 위치를 다시 계산해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
