의정부지방법원 2026타경71221. 포천시 신북면 계류리 우신아파트 4층 410호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 현재 소유자는 라성환입니다. 이 물건의 말소기준은 2013.09.05 설정된 포천제일신용협동조합 근저당권 22,100,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 중요한 변수는 가격입니다. 현재 신건 최저가 58,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 50,000,000원보다 높고, 2026.04 최신 거래 52,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세 역시 -2.3%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 50,500,000원보다도 신건 최저가가 높은 만큼, 과거 거래까지 섞인 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 높게 평가할 상황도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 계류리 29-4 우신아파트 4층410호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 59.76㎡ · 10층 건물 내 4층 410호 |
| 소유자 | 라성환 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서울콘크리트 / 12,117,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2013.09.05 포천제일신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 남아 있는 국 압류와 국민건강보험공단 압류, 2026.06.12 주식회사 서울콘크리트의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두 신건보다 낮다
우신아파트 동일면적 59.76㎡의 실거래입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 50,000,000원, 2026.04 최신 거래 52,000,000원, 그리고 최근 추세 -2.3%를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.76㎡ | 10 | 52,000,000원 |
| 2025.09 | 59.76㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 59.76㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2025.06 | 59.76㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2025.05 | 59.76㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.04 | 59.76㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2025.03 | 59.76㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2024.08 | 59.76㎡ | 10 | 52,500,000원 |
| 2024.06 | 59.76㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2024.04 | 59.76㎡ | 4 | 48,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 7건 | 50,000,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 40,000,000원~62,000,000원, 전체 평균은 50,500,000원입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 50,000,000원으로 더 낮고, 최신 거래도 52,000,000원입니다. 현재 최저가 58,000,000원은 최근 평균의 116.0%입니다. 즉 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 1. 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 서울콘크리트 | 12,117,800원 | 12,117,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,338,200원 |
현재 회차 58,000,000원 가정에서는 집행비용과 채권 배당 후 소유자 잔여가 22,338,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 58,000,000원 | 34,217,800원 | 22,338,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 46,400,000원 | 34,217,800원 | 10,947,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 37,120,000원 | 34,217,800원 | 1,834,040원 | 0원 |
권리 측면에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 현재 신건은 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 시 매각가는 46,400,000원으로 낮아집니다. 따라서 이 사건은 권리보다는 어느 가격대에서 접근하느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외북초등학교 남측 인근으로 단독주택, 점포, 농지가 혼재하며 전반적인 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 스라브지붕 10층 건물 내 4층 410호이며, 승강기·위생 급배수·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 우신아파트는 81세대이며 사용승인 기준 1997.12.22입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 134,300원/㎡입니다.
- 가격 흐름. 동일면적 최근 거래 추세가 -2.3%이고 최신 거래는 52,000,000원입니다. 신건 58,000,000원은 가격 검토가 필요한 구간입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 52,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 58,000,000원은 최근 평균의 116.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 매각기일까지 추가 실거래가 있는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 압류 소멸 확인. 국·국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다.
- 현장 확인. 실제 점유 상태, 관리비 체납, 내부 상태는 현장과 원본 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2013.09.05 포천제일신용협동조합 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸해 권리구조 자체는 단순합니다. 반면 현재 신건 최저가 58,000,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 116.0%이고, 최신 거래 52,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -2.3%입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 신건 가격 부담이 더 큰 물건으로 보는 것이 일관됩니다. 현재 가격을 싸다고 평가하기보다는 최근 시세와 유찰 시나리오를 함께 놓고 접근할 사건입니다.
