의정부지방법원 2025타경64795. 고양시 덕양구 행신동 소만마을아파트 802동 3층 303호, 현재 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사바다유로, 2017.05.25 매매를 원인으로 2017.07.28 소유권이전이 접수됐고 거래가액은 199,500,000원입니다. 이번 경매의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 271,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 현재 분석상 말소기준은 2025.06.17 국 압류이고, 이후 경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인 박승용의 전입시점입니다. 전입일 2021.03.26은 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 실제 보증금과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64795 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 781 소만마을아파트 802동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 12층 건물 내 제3층 303호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사바다유 · 2017.05.25 매매 · 2017.07.28 소유권이전 접수 · 거래가액 199,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 183,955,875원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입
현재 분석상 말소기준은 2025.06.17 국 압류입니다. 2025.11.19 임의경매개시결정과 2026.08.31 용인시 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 임차인 박승용은 2021.03.26 전입해 말소기준보다 앞서므로 별도 판단이 필요합니다. 2025.12.01 배당요구는 접수했지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승용 | 2021.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건보다 임차보증금 확인이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 271,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 회차가 내려가면 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
박승용에게 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 남는다면 그 금액은 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 현재는 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 271,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하는 방식은 이 사건에 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,594,000원 |
| 신청채권 청구액 | 183,955,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,406,000원 |
현재 산정에서는 집행비용 4,594,000원과 소유자 교부 266,406,000원으로 배분되고, 신청채권 청구액 183,955,875원에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 산정이므로, 이를 실제 확정 배당표나 “매수인 인수 0원”의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 12층 건물 내 제3층 303호입니다.
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 소만초등학교 동측 인접에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지가 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 강매역과 행신역이 위치합니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로에서 단지 내 도로로 진출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행신지구)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박승용 보증금 확인. 전입일이 2021.03.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 판단할 수 없습니다. 배당요구일 2025.12.01만으로 우선변제 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 박승용이 실제로 해당 호실을 점유하고 있는지, 전입만 남아 있는 상태인지 현황조사와 현장 확인을 대조하세요.
- 배당표 재검증. 현재 배당 산정은 신청채권 183,955,875원에 대한 배당이 0원으로 표시되고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 채권신고와 배당요구 현황을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.03 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기사항·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 본인의 해당 여부와 적용 범위를 확인하세요.
맺으며 — “신건 271,000,000원”보다 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 가격을 먼저 계산할 물건이 아닙니다. 실제 임차인 박승용의 전입은 2021.03.26이고, 현재 분석상 말소기준인 국 압류는 2025.06.17입니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 인수액이 모두 완결되지 않았습니다. 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원으로 가격이 내려가더라도 임차보증금 문제가 해결되지 않으면 실질취득비용은 그 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 임차인 보증금 확인 → 대항력·배당 범위 확정 → 실질취득액 계산 → 입찰가 결정입니다.
