의정부지방법원 2025타경64838. 고양시 덕양구 토당동 대호빌라 제시동 2층 1호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 제이비리츠주식회사로, 2014.02.12. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기 흐름의 말소기준은 2023.01.10. 파주세무서장 압류이며, 이후 2024년 주택임차권등기, 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정, 2026년 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준만 보고 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권은 2019.02.21. 전입·점유, 2018.12.21. 확정일자로 말소기준보다 앞서 있어 원래라면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다. 그러나 2026.04.02. 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 토당동 406-63 대호빌라 시동 2층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 행신로97번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 알씨조 및 스라브지붕 4층 건 중 2층 1호 |
| 소유자 | 제이비리츠주식회사 (2014.02.12. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 122,229,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
현재 권리분석의 기준점은 2023.01.10. 압류입니다. 과거 국민은행·중소기업은행·에치제이인베스트먼트·유니온상호저축은행·근해유망수산업협동조합 관련 근저당과 과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 한국토지주택공사는 2019.02.21. 전입·점유를 시작해 현재 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력 있는 임차권에 해당합니다.
| 명칭 | 점유 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 기록 | 전입·점유 2019.02.21 확정 2018.12.21 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계·보증기관 |
한국토지주택공사 기록은 실제 거주 임차인 수에 합산하지 않는 보증기관 관련 권리이므로, 이 사건의 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 배당요구는 2024.10.14. 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권은 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수 가능성을 따져야 합니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있어 그 위험을 실질 0원으로 반영합니다.
② 가격 구조 — ‘싸다’고 판단할 근거는 아직 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가 326,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 시세 대비 할인율을 근거로 한 판단은 하지 않고, 감정가와 유찰 시나리오만 비교해야 합니다. 현재 회차 실질취득액은 인수금이 없으므로 326,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 326,000,000원 | 122,229,040원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 260,800,000원 | 122,229,040원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 208,640,000원 | 84,919,040원 | 37,310,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,364,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 122,229,040원 | 122,229,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,406,960원 |
현재 회차에서는 집행비용·우선변제 보증금·신청채권을 배당한 뒤 소유자 잔여가 78,406,960원입니다. 한국토지주택공사 120,000,000원과 서울보증보험 122,229,040원은 각각 배당항목과 신청채권으로 표시된 것이며, 이를 실제 임차보증금 242,229,040원으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 알씨조 및 스라브지붕 4층 건 중 2층 1호입니다.
- 입지. 토당초등학교 북동측 인근으로, 다세대·연립·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 능곡역(경의·중앙선)이 있어 대중교통 이용편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 인근지와 등고 평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 도로와 접합니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역이면서 정비구역·능곡 재정비촉진지구·능곡재정비촉진지구 5구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 역사문화환경보존지역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역 및 외국인 등 대상 주거용 토지의 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 권리 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 확인. 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험 신청채권을 별개의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 재개발 진행상태 확인. 능곡5구역 정비사업의 현재 단계와 권리·분담금·이주 및 철거 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 현장 접근 제한. 공동현관이 잠겨 있고 펜스로 건물 접근이 차단돼 있어 내부 상태·점유상태 확인에 제약이 있습니다.
- 신건 가격 주의. 현재 최저가는 감정가와 같은 326,000,000원입니다. 시세 대비 할인 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 변동. 당해세와 실제 배당순위 등에 따라 소유자 잔여와 채권자 배당액은 달라질 수 있으므로 배당요구종기 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 해소됐지만, 현황 확인이 더 중요하다”
이 사건의 핵심은 한때 대항력 있는 120,000,000원 임차권이 존재했다는 사실보다, 2026.04.02. 확약으로 그 대항력과 임차권등기 인수위험이 실질적으로 제거됐다는 점입니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 측면에서는 시세와 비교해 싸다고 평가할 근거를 두지 않는 것이 맞습니다. 신건 최저가는 감정가와 동일한 326,000,000원이고, 이 물건은 능곡5구역 재개발정비사업구역 안에서 공동현관 및 건물 접근이 제한된 상태입니다. 따라서 입찰의 핵심은 단순한 권리 말소 여부가 아니라 정비사업 단계·현장 접근 제한·실제 점유 및 물건 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
