의정부지방법원 2025타경64845. 파주시 와동동 운정한강듀클래스 1층 112호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 사건상 용도는 대지로 표시돼 있습니다. 현재 소유자 김형근은 2024년 11월 1일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 별내새마을금고가 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 임차인 배윤호가 2024년 12월 27일 전입했고, 현재 경매개시결정은 2025년 11월 24일입니다.
핵심은 권리의 선후입니다. 현재 소유권 취득 전 존재했던 파주시 압류와 금촌농업협동조합 관련 근저당·경매등기는 2024년 11월 1일 종전 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 권리관계에서는 2024년 11월 1일 별내새마을금고 근저당이 선순위이고, 임차인의 전입은 그보다 늦습니다. 따라서 배윤호의 보증금 1,500만원은 대항력으로 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 | 지하1층·지상10층 건물 제1층 제112호 |
| 소유자 | 김형근 (2024.11.01. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 658,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 329,564,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 현 소유권 이후 근저당이 기준
2022년 파주시 압류와 2023년 금촌농업협동조합의 임의경매개시결정, 종전 근저당권은 2024년 11월 1일 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김형근의 소유권 취득과 같은 날 설정된 별내새마을금고 근저당 390,000,000원이 현재 권리분석의 기준이 됩니다. 이후 현재 임의경매개시결정과 2026년 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배윤호 | 2024.12.27 | 15,000,000원 | 1,600,000원 | 2026.01.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배윤호의 전입일은 2024.12.27로, 별내새마을금고 근저당 설정일 2024.11.01보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2026년 1월 27일 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 6.58억, 시세 검증이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 658,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 용도는 휴게음식점으로 이용되는 제1종근린생활시설입니다. 이런 물건은 아파트처럼 동일 평형 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 1층 상가의 실제 임대수익·공실·전용면적·동선·가시성·동일 건물 및 인근 상가 거래를 함께 확인해야 합니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 6.58억을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 658,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,980,000원 |
| 1. 근저당 · 별내새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,020,000원 |
매각가 658,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 390,000,000원은 전액 배당되고 잔여 259,020,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 북동측 인근이며, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 운정역(경의중앙)이 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 휴게음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 남서측 약 15~20m, 북서측 약 20~25m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 부정형 토지이며 제1·2종 근린생활시설과 지식산업센터 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 임차인 점유 확인. 배윤호의 전입·보증금·월세·실제 영업 및 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 대항력은 없지만 실제 배당관계는 확정일자와 소액임차인 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 상가 시세 검증. 같은 건물 1층 및 인근 근린생활시설의 실제 거래가와 임대료, 공실 상태를 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 보증금 15,000,000원·월세 1,600,000원의 현재 임대조건이 유지 가능한지 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 658,000,000원, 1회 유찰 시 526,400,000원, 2회 유찰 시 421,120,000원으로 시나리오를 나눠 검토할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리관계는 비교적 선명합니다. 김형근이 2024년 11월 1일 종전 경매로 취득한 뒤 같은 날 별내새마을금고 근저당 390,000,000원이 설정됐고, 임차인 배윤호의 전입은 2024년 12월 27일로 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 15,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 658,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고, 실제 이용상태가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이라는 점이 가격 판단의 핵심입니다. 아파트처럼 단순 평균시세로 판단할 수 있는 물건이 아니므로 현재 임대수익과 상권, 동일 건물·인근 상가 거래를 확인하기 전에는 6.58억의 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 타당합니다. 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
