의정부지방법원 2024타경6387. 남양주시 오남읍 양지리 97-13의 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 지상 2층으로, 1층은 제2종근린생활시설 및 다가구주택, 2층은 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지는 1,244㎡의 대지로 토지이용상황은 상업용입니다. 매각물건에는 제시외 건물이 포함됩니다.
등기상 첫 말소기준은 2012.11.28 설정된 진접농업협동조합의 채권최고액 460,000,000원 근저당권입니다. 후순위 전세권·근저당권·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 점유·전입한 임차인이 존재합니다. 홍성남은 2011.08.23, 이재순은 2006.01.19 전입으로 말소기준보다 앞서며, 예상배당에서는 두 사람의 보증금을 전액 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 97-13 · 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로 806-22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설 및 다가구주택 · 2층 제2종근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 1,244㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 양승남 |
| 감정가 / 최저가 | 3,475,440,800원 / 3,475,440,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,320,001,355원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.11.28
2012.11.28 진접농업협동조합 근저당 이후 설정된 전세권과 근저당, 2022.08.04 국세 압류, 2024.12.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 설정된 두 전세권도 말소기준보다 뒤입니다. 다만 2번 전세권은 2016.06.14 박막례에게 이전되었고, 진접농업협동조합의 여러 근저당권은 2025.05.09 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박막례 | 1층 일부 | 2024.04.16 | 100,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성남 | 1층 일부 | 2011.08.23 | 10,000,000원 | 550,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 이재순 | 미상 | 2006.01.19 | 100,000,000원 | 해당 없음 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 김지영 | 미상 | 2024.03.29 | 70,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)삼주전기 | 1층 일부 | 2014.07.04 | 30,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정신 | 1층 일부 | 2014.03.25 | 30,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미자 | 미상 | 2016.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
핵심은 홍성남과 이재순입니다. 두 사람 모두 전입일이 2012.11.28 말소기준보다 앞서고, 예상배당에서는 우선변제 없이 각각 10,000,000원과 100,000,000원의 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 합계는 110,000,000원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액 110,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,475,440,800원 | 110,000,000원 | 3,585,440,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,780,352,640원 | 110,000,000원 | 2,890,352,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,224,282,112원 | 110,000,000원 | 2,334,282,112원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 합계가 현재 매각가보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가지만, 110,000,000원의 인수 부담은 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 신건 최저가만 보고 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼, 현재 최저가나 유찰가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 메리트 평가는 주변 근린시설·다가구주택·토지의 실제 거래와 수익성을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,475,440,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,154,408원 |
| 매수인 인수 · 홍성남 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 이재순 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 460,000,000원 | 460,000,000원 |
| 2. 전세권 · 박지만 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이재순 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 진접농업협동조합 | 460,000,000원 | 460,000,000원 |
| 5. 근저당 · 진접농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 6. 근저당 · 진접농업협동조합 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 7. 근저당 · 진접농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 8. 전세권 · 김지영 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 9. 근저당 · 진접농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,526,286,392원 |
채권자 총 채권액 1,912,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원입니다. 다만 매수인이 인수하는 임차보증금 110,000,000원은 배당대금 밖의 별도 취득부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설 및 다가구주택, 2층은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 오남고등학교 북서측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대지 1,244㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 공공청사에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 지상 2층이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍성남·이재순 인수 확인. 두 임차인의 보증금 합계 110,000,000원을 낙찰대금 밖의 취득부담으로 반영해야 합니다.
- 이재순 중복관계 확인. 100,000,000원 전세권 배당과 100,000,000원 임차보증금 인수가 동일 채권인지 계약서와 배당요구서를 대조해야 합니다.
- 박막례 권리관계 확인. 현재 임차인 박막례와 2016.06.14 이전된 전세권자 박막례의 관계 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 명의변동 확인. 예상배당에는 박지만이 표시되지만 등기상 전세권은 박막례에게 이전되어 있어 실제 배당권자 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 진접농업협동조합의 여러 근저당권이 2025.05.09 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
- 공매 진행 확인. 2024.04.09 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 보호구역 등 토지이용 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 있는 비교 실거래가 없으므로 주변 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “매수인 인수”는 별개다
이 사건의 등기순위 자체는 어렵지 않습니다. 2012.11.28 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 전세권·근저당·압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 임차관계까지 합치면 이야기가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 홍성남·이재순의 보증금 110,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 전세권과 임차보증금의 중복관계, 전세권 명의변동, 공매공고까지 확인해야 합니다.
따라서 신건 최저가 3,475,440,800원이 실제 취득원가가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 3,585,440,800원으로 보는 것이 맞습니다. 게다가 주변 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없어 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 임차인과 중복채권 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
