의정부지방법원 2025타경64870. 일산서구 주엽동 강선마을 상가동 A2층6호입니다. 사건 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(음식점)입니다. 소유자는 김지희이며 2015년 300,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019년 설정된 하나은행 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 2025년 원스포츠코리아의 강제경매개시결정이 들어왔고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이번 물건의 난점은 권리보다 가격과 점유·임대관계 확인입니다. 현재 신건이라 감정가 327,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 또한 제공된 실거래는 강선마을10단지한양의 전용 41.27㎡ 공동주택 거래이며 대상 면적 126.0㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 이 12건을 상가의 직접 시세로 보아 “싸다” 또는 “비싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 75 강선마을 상가동 에이2층6호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하2층/지상3층 건물 내 제2층 A-2-6호 |
| 소유자 | 김지희 (2015.03.10. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 원스포츠코리아 / 336,750,005원 |
| 말소기준 | 2019.12.03. 주식회사하나은행 근저당권 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
2019.12.03. 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.02. 원스포츠코리아의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·수산업협동조합중앙회 근저당과 가처분·가압류·압류·이전 경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 제공 실거래는 직접 비교 대상이 아니다
제공된 실거래 12건은 강선마을10단지한양 전용 41.27㎡ 공동주택 거래입니다. 대상 면적은 126.0㎡로 표시되어 있고 면적 일치 여부도 불일치이므로, 아래 거래는 이 근린생활시설의 직접 시세가 아니라 주변 단지 가격 참고치로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.27㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 41.27㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 41.27㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.27㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 41.27㎡ | 18 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 41.27㎡ | 16 | 197,500,000원 |
| 2026.03 | 41.27㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 41.27㎡ | 18 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 41.27㎡ | 16 | 197,000,000원 |
| 2026.02 | 41.27㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 41.27㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 41.27㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.27㎡ | 12건 | 196,375,000원 |
참고 실거래의 최근 12개월 평균은 196,375,000원, 최신 거래는 2026.09. 195,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 최저가 327,000,000원은 평균의 166.5%지만, 대상은 근린생활시설이고 비교 거래는 전용 41.27㎡ 공동주택이므로 이 비율을 상가의 시세 프리미엄으로 해석해서는 안 됩니다. 오히려 신건 3.27억에 응찰하기 전 동일 상가동·동일 용도·유사 면적의 실제 임대료와 매매 사례를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 원스포츠코리아 | 336,750,005원 | 93,622,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 564,750,005원 중 예상 배당액은 321,622,000원이며 미배당액은 243,128,005원입니다. 신청채권자 원스포츠코리아는 신건 가정에서도 청구액 전액을 배당받지 못합니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동부경찰서 북서측 인근, 상가와 아파트가 혼재하는 중앙로변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인접지에 수도권전철 3호선 주엽역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 현재 근린생활시설인 음식점으로 이용 중이며 기본 급배수·위생·소화·지역난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 전면 광대로는 도보 출입, 후면 소로는 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 음식점 실제 점유자와 계약관계, 사업자등록, 보증금·월세 및 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 확인. 제공된 41.27㎡ 공동주택 실거래는 직접 비교 대상이 아닙니다. 동일 상가동과 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 감정가와 최저가가 모두 327,000,000원이라 경매 할인은 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 243,128,005원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 주거용보다 실제 임대료·공실·관리비가 환금성과 응찰가에 직접 영향을 주므로 현장 조사가 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸해 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깔끔하다는 사실이 곧바로 가격 매력으로 이어지지는 않습니다. 현재는 신건 327,000,000원이고, 제공된 실거래는 대상 상가가 아닌 전용 41.27㎡ 공동주택 거래라 직접적인 시세 판단에 쓸 수 없습니다. 여기에 음식점으로 이용 중인 현 점유관계와 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처입니다. 신건에서 바로 응찰하려면 동일 용도·유사 면적 상가의 실제 매매가와 임대수익을 먼저 확인해야 합니다.
