의정부지방법원 2025타경64912. 고양시 일산동구 식사동 베네하임2차 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 소유자 이경자는 2024.09.12. 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,442,382,665원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 912,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,118,000,000원입니다. 등기상 선순위 인수권리나 확인된 임차보증금 인수액은 없어 낙찰대금 외 권리상 추가 취득비용은 없습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계와 임대차 여부는 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사 내용으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64912 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상17층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이경자 (2024.09.12. 소유권이전 · 거래가액 1,442,382,665원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,118,000,000원 / 1,118,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 794,661,112원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.04.07. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기는 이미 말소됐고, 2024.09.12. 이경자에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 912,000,000원이 말소기준이며, 2025.11.27. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,118,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 1,442,382,665원이지만, 이는 2024.09.12.의 개별 거래가격이며 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 최신 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 최저가가 현재 시장가보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,118,000,000원 | 912,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 894,400,000원 | 883,056,000원 | 28,944,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 715,520,000원 | 705,964,800원 | 206,035,200원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 우리은행 근저당권 채권최고액이 전액 배당되며 소유자에게도 잔여금이 돌아갑니다. 반면 1회 유찰부터는 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,580,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 912,000,000원 | 912,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,420,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 912,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 192,420,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산은행초등학교 북동측 인근이며 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 주상용 및 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 건물 공용부분에 급배수·위생설비, 소방시설, 승강기, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복5차선, 북동측 왕복2차선, 남동측 일방통행 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,473.0㎡, 지목 주차장, 계획관리지역이며 공시지가는 864,400원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도로구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 포함 또는 접함으로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 비교 실거래 자료가 없으므로 1,118,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이나 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 현장 이용상태를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 점유자, 보증금, 차임, 사업자등록·전입 여부를 최신 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 894,400,000원, 2회 유찰 시 715,520,000원으로 낮아지지만 가격이 낮아진다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 제한보호구역 등 표시된 규제가 실제 이용·취득에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 물건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2024.09.12. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 감정가와 최저가가 1,118,000,000원으로 동일한 신건이지만 현재 시장가격을 비교할 실거래 자료가 없고, 감정평가상 공부상 근린생활시설·임대관계 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 시세, 실제 점유·임대상태, 상가 이용성과 규제 확인에 있습니다.
