의정부지방법원 2025타경64944. 고양시 덕양구 관산동 더퍼스트프라임 12층 102-1204호 아파트입니다. 소유자는 김성민이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.05.25. 설정된 주식회사이너텍시스템즈의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 성남시·국·고양시·부천시 압류와 에스비아이저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 등기부만 보고 “후순위는 모두 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 명시되어 있습니다. 보증금은 260,000,000원, 전입일은 2021.04.30., 확정일자는 2021.01.19.로, 모두 2021.05.25. 말소기준권리보다 앞섭니다. 명세서는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 분명히 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 1015 더퍼스트프라임 12층 102-1204호 · 경기도 고양시 덕양구 통일로 760 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하4층/지상20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김성민 · 2014.11.03. 거래가액 313,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 이너텍시스템즈 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2021.05.25. 이너텍시스템즈 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁, 가등기, 종전 근저당권, 종전 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 260,000,000원 | 2021.04.30. | 2021.01.19. | 대항력 있음 | 말소기준 전 | 미배당 잔액 승계 |
② 실질취득 — 유찰될수록 ‘최저가’만 보면 안 된다
현재 신건 최저가는 393,000,000원으로 임차보증금 260,000,000원보다 큽니다. 따라서 현재 회차에서는 매각대금 자체만 놓고 보면 보증금 전액을 담을 여지는 있습니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있고 금액이 특정되어 있지 않아, 임차보증금 전액 배당을 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 393,000,000원 | 260,000,000원 | 배당 부족 시 미배당 잔액 추가 인수 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 314,400,000원 | 260,000,000원 | 배당 부족 시 미배당 잔액 추가 인수 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 251,520,000원 | 260,000,000원 | 낙찰가보다 보증금이 커져 ≈260,000,000원 구조 |
동일 단지 최근 실거래 비교값을 확인할 수 없으므로 현재 393,000,000원이나 2회 유찰 시 실질취득 약 260,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액’을 실제 취득비용으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 기준 기초 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 기초 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,302,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이너텍시스템즈 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 30,706,450원 | 30,706,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,991,550원 |
기초 시뮬레이션상 채권총액 210,706,450원은 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산돼 있으나, 세금 압류 5건의 당해세 여부와 대항력 임차보증금 260,000,000원을 함께 반영한 최종 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용중이며, 철골철근콘크리트조 지하4층·지상20층 건물의 12층입니다.
- 주위환경. 고양제일중학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주변으로 노폭 약 35미터 및 8~12미터 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·정비구역(관산동 1차)·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 보증금 260,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지가 곧 매수인 인수액입니다. 명세서와 배당요구 관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 낙찰가만 보지 말고 항상 낙찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 가격 착시 주의. 251,520,000원은 임차보증금 260,000,000원보다 낮으므로 대항력 인수형 구조가 직접 드러나는 구간입니다.
- 세금 5건 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 관할기관에서 금액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.08.21. 공매공고와 한국자산관리공사 2024-10490-002의 현재 진행상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 임차인은 보증금 회수와 인도가 연결될 수 있으므로 배당 후 미회수액과 명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 393,000,000원”보다 먼저 볼 것은 260,000,000원 임차보증금
이 사건은 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입일·확정일자를 가진 대항력 임차인이 있고, 명세서가 보증금 260,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
현재 최저가 393,000,000원은 보증금보다 크지만 세금 압류 5건의 실제 배당 영향을 확인해야 하며, 2회 유찰 시에는 최저가 251,520,000원이 보증금보다 낮아져 실질취득이 약 260,000,000원 수준으로 수렴합니다. 여기에 2025.08.21. 공매공고까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 실제 배당액·당해세·공매 진행상태입니다. 동일 단지 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.
