의정부지방법원 2025타경64958. 고양시 일산동구 중산동 엘타운 101동 1층 101호, 전용 72.31㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이경국이며, 말소기준권리는 2020년 3월 5일 설정된 하나은행 근저당 181,500,000원입니다. 이 근저당은 2024년 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 한국캐피탈 근저당 51,600,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 신건 최저가 2.50억은 동일 면적 실거래 4건 평균 2.8925억보다 낮습니다. 하지만 거래 표본이 2021년 8월부터 2022년 3월에 집중돼 있고 가장 최신 거래도 2022년 3월 3.70억입니다. 따라서 “과거 실거래 평균보다 낮다”는 것은 확인되지만, 이를 곧바로 “2026년 현재 시세보다 싸다”고 해석하는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 80 엘타운 101동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 성석로 15-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 72.31㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2016.06.16 |
| 소유자 | 이경국 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 152,860,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 신한은행 근저당 1,380,000,000원과 한국양봉농업협동조합 근저당 210,000,000원, 신용보증기금 가압류 19,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.03.05 설정된 하나은행 근저당 181,500,000원이며, 해당 근저당은 2024.03.22 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤의 한국캐피탈 근저당 51,600,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 과거 실거래 평균보다는 낮다
엘타운101동102동의 동일 면적 72.31㎡ 실거래는 4건이며 평균은 289,250,000원, 최저 259,000,000원, 최고 370,000,000원입니다. 신건 최저가 250,000,000원은 이 평균의 86.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 72.31㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2021.11 | 72.31㎡ | 1 | 259,000,000원 |
| 2021.11 | 72.31㎡ | 1 | 259,000,000원 |
| 2021.08 | 72.31㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 평균 | 72.31㎡ | 4건 | 289,250,000원 |
수치상으로는 최저가가 실거래 최저 259,000,000원보다도 9,000,000원 낮고, 평균보다는 39,250,000원 낮습니다. 다만 가장 최신 거래가 2022.03이라 현재 매각기일인 2026.10.15와 시간 차이가 큽니다. 따라서 과거 거래 대비 할인은 분명하지만 현재 시장가 대비 할인율은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,600,000원 |
매각가 250,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 233,100,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,600,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 250,000,000원 | 233,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 36,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 76,140,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 내려가지만 미배당 채권은 각각 36,700,000원과 76,140,000원으로 늘어납니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰이 진행될수록 채권자 회수액이 감소하는 구조이지, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 안곡고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남측으로 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며, 중로2류에 접합니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정도 확인됩니다.
- 규모. 엘타운101동102동은 총 16세대이며 사용승인일은 2016.06.16입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.03.05 하나은행 근저당 181,500,000원이 기준이며, 2024.03.22 한국주택금융공사로 이전된 내역까지 원본 등기부와 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 확인하세요.
- 현재 시세 보강. 제공된 동일 면적 실거래의 최신 시점이 2022.03입니다. 2026년 매각기일 기준 최신 거래·호가를 반드시 추가 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 대상은 1층 101호이며, 실거래 표본 중 1층 거래는 2021.11의 259,000,000원 두 건입니다. 층·상태 차이를 함께 비교하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한사항은 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 시세 확인 후”
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 250,000,000원도 과거 동일 면적 실거래 평균 289,250,000원보다 낮습니다.
다만 가격 판단의 핵심 자료가 오래됐다는 점이 분명한 한계입니다. 최신 거래는 2022.03이고 전체 표본도 4건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리상으로는 양호하지만, 2026년 현재 가격 메리트는 최신 시세를 보강한 뒤 확정해야 하는 물건입니다. 과거 평균 대비 86.4%라는 숫자 하나만으로 성급히 ‘저가 낙찰 기회’라고 단정하는 접근은 피하는 편이 타당합니다.
